Räumung einer unentgeltlichen Bewohnerin aus einer geerbten Wohnung

„Selbst wenn meine abendlichen Gäste die Uhr nicht sehen können, sollten sie die Zeit an meiner Miene ablesen können.“ — Ralph Waldo Emerson

Praktisch jeder, der in einer der Großstädte Deutschlands lebt, kennt das Problem der Wohnungssuche. Die Miethöhe hängt von der geografischen Lage ab – Bundesland, Stadtteil und vorhandene Infrastruktur. In der Innenstadt oder in kulturhistorisch geprägten Vierteln liegt die Miete tendenziell höher als in Randlagen. Am teuersten gilt die Vermietung in München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. In Brandenburg oder Sachsen etwa liegen die Mietpreise deutlich niedriger. In manchen Städten, darunter Berlin, gelten strenge Beschränkungen für die vom Eigentümer verlangte Miethöhe. Eine Mieterhöhung darf höchstens einmal jährlich und maximal um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erfolgen.

Vielen ist auch bekannt, dass in Deutschland das System der Mietwohnungen gut ausgebaut ist. Diese Entwicklung nahm nach dem Zweiten Weltkrieg ihren Anfang: Zerstörte Städte mussten wiederaufgebaut, obdachlos gewordene Menschen untergebracht werden. Mitte der 1950er-Jahre entstand eine große Zahl von Häusern mit Mietwohnungen. Heute besitzen schätzungsweise 57 % der Bevölkerung Deutschlands keine eigene Immobilie. Der Vorteil dieses Systems liegt darin, dass man nicht an eine Immobilie gebunden ist und bei einem Arbeitsplatzwechsel jederzeit den Wohnort wechseln, eine Mietwohnung in einem anderen Stadtteil oder einer anderen Stadt finden kann.

Viele Menschen möchten, wenn sie eine gute Arbeitsstelle gefunden und eine Familie gegründet haben, auch im Verhältnis zum Vermieter Stabilität und Sicherheit spüren, weshalb sie einen unbefristeten Mietvertrag anstreben. Doch selbst in diesem Fall behält der Vermieter das Recht, den Vertrag bei Eigenbedarf zu kündigen. Der Begriff „Eigenbedarf“ wird von den Gerichten dabei recht weit ausgelegt und kann nicht nur die persönliche Nutzung durch den Vermieter, sondern auch die Überlassung an Familienangehörige umfassen. Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Wohnung künftig von ihm oder seinen Angehörigen benötigt werden könnte.

Es kommt auch vor, dass Wohnraum nach Absprache zwischen Verwandten oder engen Bekannten für kurze oder längere Zeit unentgeltlich überlassen wird. Auch wenn dies bei der ursprünglichen Absprache nicht ausdrücklich besprochen wurde, kann eine solche Nutzung – ähnlich wie ein Mietverhältnis – vom Eigentümer der Wohnung beendet werden, wenn sich Umstände ergeben, die die Notwendigkeit der Eigennutzung durch den Eigentümer begründen.

Ein Erbe, belastet mit einer „Bewohnerin“

An unsere Kanzlei wandte sich ein Mann mittleren Alters, nennen wir ihn Michael, der rechtliche Unterstützung benötigte. Michael hatte etwa einen Monat zuvor eine Erbschaft angetreten und war rechtmäßiger Eigentümer einer geräumigen Dreizimmerwohnung im Zentrum von West-Berlin geworden. Zu diesem Zeitpunkt lebte er mit seiner Frau und seinem fünfjährigen Sohn in einer Zweizimmerwohnung am Stadtrand, und seine Frau war schwanger, sodass die Frage nach neuem Wohnraum recht dringend war. Das Ehepaar plante, in der vom Vater geerbten Wohnung eine kleine Renovierung durchzuführen und bald umzuziehen. Es stellte sich jedoch heraus, dass in der Wohnung eine Frau namens Nadeschda (Name geändert) lebte – die Wohnung hatte lange leer gestanden, und Michaels Vater, ein gutherziger Mensch, hatte ihr die Schlüssel überlassen mit dem Angebot, dort eine Zeit lang unentgeltlich zu wohnen, ohne dabei eine Frist zu vereinbaren.

Michael versuchte zunächst, die Angelegenheit selbst zu regeln, und bat Nadeschda, die Wohnung innerhalb einer angemessen kurzen Frist zu räumen. Die Frau weigerte sich jedoch, darüber zu sprechen, und erklärte, sie könne nach Absprache mit Michaels Vater dauerhaft dort wohnen, konnte hierfür jedoch keinerlei schriftlichen Nachweis vorlegen. Nach Rücksprache mit Arbeitskollegen wandte sich Michael an unsere Kanzlei um rechtliche Unterstützung.

Rechtliche Einordnung der mündlichen Absprache

Der auf Zivilrecht spezialisierte Rechtsanwalt hörte sich die Angelegenheit des Mandanten aufmerksam an und nahm die Arbeit sofort auf. Das deutsche Recht enthält kein zwingendes Schriftformerfordernis für sämtliche Rechtsgeschäfte. Im vorliegenden Fall bestanden nur mündliche Absprachen der Parteien, sodass zunächst die rechtliche Natur der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarung zu klären war. Da Nadeschda ohne Mietzahlung in der Wohnung lebte, kam entweder ein rein freundschaftliches Gefälligkeitsverhältnis oder ein mündlich geschlossener Leihvertrag (unentgeltliche Wohnraumüberlassung) in Betracht. Der Unterschied zwischen beiden Rechtsverhältnissen bestand darin, unter welchen Voraussetzungen die Beendigung erklärt werden konnte: im ersten Fall jederzeit, ohne dass besondere Umstände beim Eigentümer vorliegen mussten, im zweiten Fall nur mit Begründung eines Eigenbedarfs.

Der Rechtsanwalt prüfte sorgfältig die angeforderten und vorgelegten Unterlagen, insbesondere die Korrespondenz und weitere mittelbare Nachweise, die Aufschluss über die Art des Rechtsverhältnisses der Parteien zum Zeitpunkt der Absprache über die Wohnungsüberlassung geben konnten. Wie sich herausstellte, hatte Michaels Vater seiner Bekannten tatsächlich angeboten, ohne jede zeitliche Befristung in der Wohnung zu wohnen. Zugleich lagen beim neuen Eigentümer, unserem Mandanten Michael, ausreichende Voraussetzungen für die Eigennutzung der Wohnung gemeinsam mit seiner Familie vor.

Der Rechtsanwalt bereitete ein Schreiben an Nadeschda vor und forderte sie auf, die Wohnung wegen erheblich veränderter Lebensumstände des neuen Eigentümers spätestens innerhalb von drei Monaten zu räumen. In dem Schreiben wies der Rechtsanwalt darauf hin, dass die Wohnung im Wege der Erbfolge auf Michael übergegangen, ordnungsgemäß auf ihn umgeschrieben und im Grundbuch eingetragen worden sei, und dass Michael in Kürze Familienzuwachs erwarte und dringend eine Verbesserung seiner Wohnverhältnisse benötige. Zwar hätten für Nadeschda ausreichende Gründe für ein vorübergehendes Wohnen in der Wohnung bestanden, doch verfüge sie erstens über keinerlei Nachweis dafür, dass ihr die Wohnung unbefristet überlassen worden sei, und müsse zweitens die Wohnung wegen der veränderten persönlichen Umstände des Eigentümers innerhalb angemessener Frist räumen. In dem Schreiben wurde zudem darauf hingewiesen, dass sich unser Mandant bei Nichterfüllung der Forderung auf freiwilliger Basis das Recht vorbehalte, gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch zu nehmen.

Wie zu erwarten, wurden die im Schreiben unseres Rechtsanwalts vorgebrachten, umfassenden Argumente von der in der Wohnung lebenden Frau als ausreichend akzeptiert: Bereits eine Woche nach Erhalt des Schreibens teilte sie mit, dass sie die von ihr bewohnte Wohnung innerhalb einer Frist von drei Monaten räumen werde.

Immobilienbezogene Fragen in Deutschland gehen häufig über Standardverfahren hinaus und erfordern die Einbindung eines qualifizierten Rechtsanwalts. Das erfahrene Team unserer Kanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung und bietet rechtliche Unterstützung sowohl im Rahmen von Einzelberatungen als auch bei der vollständigen Begleitung Ihrer Angelegenheit bei immobilienbezogenen Streitigkeiten.

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