Mit Sack und Pack vor die Tür? Rechte der Mieter beim Hausverkauf

Die deutsche Presse berichtet, dass sich die Zahl der Obdachlosen in Deutschland in den letzten Jahren verdoppelt hat. Während dieser Zuwachs früher vor allem auf Zuwanderer aus Osteuropa zurückging, landen heute nicht selten Menschen auf der Straße, die gesellschaftlich der Mittelschicht zugerechnet werden – jenem Teil, der in Schulden versunken ist und den bisherigen Lebensstandard nicht mehr finanzieren kann. Eigentümer vermieteten Wohnraums benötigen Einnahmen, um Bedürftige kümmern sich Staat und Caritas. Und immer häufiger ist von hartem Vorgehen der Vermieter gegenüber Mietern zu hören. Doch hat der Wohnungseigentümer immer recht?

Keine gute Nachricht

An unsere Kanzlei wandten sich die Rentner Michael und Marta. Das Ehepaar war bestürzt über ein Schreiben, das es vom Eigentümer des Hauses erhalten hatte, in dem es seit vielen Jahren lebte: In dem Schreiben hieß es, sie müssten innerhalb eines Monats aus der von ihnen bewohnten Wohnung ausziehen. Für die betagten Menschen, die zwölf Jahre in dieser Wohnung gelebt und wenige Monate zuvor renoviert hatten, war die Aufforderung zum Auszug ein regelrechter Schock. Wohin sollten sie gehen, wo so kurzfristig eine neue Wohnung finden, wenn die Mietpreise erheblich gestiegen waren, während die Rentner selbst eine durchaus moderate Miete zahlten?

Das Haus, in dem unsere Mandanten leben, stammt aus dem frühen 20. Jahrhundert, die letzte Sanierung fand offenbar noch vor dem Mauerfall statt. Anfang 2017 erhielt das Haus einen neuen Eigentümer, und die Hausbewohner schlossen neue Mietverträge mit dem neuen Eigentümer ab – einer großen Handelskette. Die Nachbarn freuten sich: Die hätten doch Geld, die würden das Haus in Ordnung bringen. Doch die Freude war von kurzer Dauer und unbegründet: Die neuen Eigentümer bewerteten die Höhe der Sanierungsinvestitionen, die Amortisationsdauer und kamen zu dem Schluss, es sei besser, das Haus abzureißen und die freiwerdende Fläche für die Erweiterung des Kundenparkplatzes vor dem Geschäft zu nutzen. So erhielten die Bewohner des alten Hauses die Aufforderung, mit Sack und Pack auf die Straße zu ziehen. Bevor sie ihre Sachen packten, entschieden sich Marta und Michael, sich rechtsanwaltlich über die Rechtmäßigkeit der Forderungen des neuen Eigentümers beraten zu lassen – eine kluge Entscheidung.

Haus mit Mietern zu verkaufen

Nur zwanzig Prozent der Bevölkerung Deutschlands besitzen Wohneigentum, alle übrigen mieten Wohnungen oder Häuser von Privatpersonen oder Unternehmen. Durch den Zuzug von Menschen nach Deutschland herrscht ein akuter Mangel an preisgünstigem Wohnraum, was zu steigenden Preisen führt. Ist eine Wohnung jedoch bereits vermietet, lässt sich die Miete nicht ohne Weiteres an die gestiegene Nachfrage anpassen – Mieterhöhungen sind streng geregelt. Anders sieht es aus, wenn die Mieter ausziehen: Dann können neue Verträge zu deutlich anderen Konditionen abgeschlossen werden. Zum Schutz der Mieterrechte vor Willkür der Vermieter gibt es jedoch besondere Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Auch beim Verkauf einer Wohnung bleiben die Rechte des Mieters auf Weiterbewohnen erhalten – der Verkauf erfolgt gewissermaßen mit einer Belastung. Selbst bei einer Vertragsverletzung des Mieters ist die Räumung erschwert, wenn dieser Kinder hat oder unter bestimmten Erkrankungen leidet. Unsere Mandanten lebten zwölf Jahre in der von ihnen bewohnten Wohnung, und die Aufforderung, den Wohnraum binnen zwei Monaten zu räumen, konnte nur auf Menschen Eindruck machen, die mit dem Recht, das die Beziehungen zwischen Eigentümer und Mieter regelt, nicht vertraut sind. Doch das war nicht das einzige rechtliche Versäumnis des neuen Hauseigentümers.

Gründlich auseinandergenommen

Um von Mietern die Räumung der von ihnen bewohnten Wohnungen zu verlangen, braucht der Eigentümer triftige Gründe. Wollte der Eigentümer selbst einziehen und dort wohnen? Passt nicht. Haben die Mieter keine Miete mehr gezahlt? Passt nicht. Sind in jeder Wohnung binnen eines Jahres fünf Kinder zur Welt gekommen und benötigen alle einen Umzug in geräumigeren Wohnraum? Passt wieder nicht. Vielleicht wusste das Unternehmen, dem die Ladenkette gehört, nicht, dass die Rechte der Mieter vom Staat nicht weniger geschützt werden als die Rechte der Eigentümer, und dass die Vertragsdauer nicht ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem neuen Eigentümer, sondern ab Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses berechnet wird? Auch das ist kaum anzunehmen – eher spielte der Großhändler den Ahnungslosen: Beim Erwerb des Hauses hätte das Unternehmen die Verpflichtungen gegenüber den Mietern kennen müssen, und das Haus wurde möglicherweise von vornherein wegen des Grundstücks für die Erweiterung des Parkplatzes erworben.

Sämtliche Einwände gegen den Hauseigentümer legten die Rechtsanwälte unserer Kanzlei mit Verweisen auf die geltenden Vorschriften sowie mit Beispielen einschlägiger Gerichtsentscheidungen verschiedener deutscher Bundesländer dar – und diese fielen keineswegs zugunsten der Eigentümer aus. Wie erwartet, fiel die Antwort recht entgegenkommend aus, und es galt, die Einzelheiten der Konfliktlösung zu besprechen.

Sämtliche Forderungen wurden erfüllt. Und eine neue Wohnung fanden Marta und Michael bereits nach eineinhalb Monaten, sodass ihnen die Abfindung genau für die Anschaffung eines neuen Autos zugutekam. Bei kompetenter anwaltlicher Unterstützung bringen mitunter aussichtslos erscheinende Situationen sogar zusätzlichen Nutzen.

Alle Rechte vorbehalten. Bei Kopie und erneuter Veröffentlichung ist die Angabe der Quelle verpflichtend.