«Даже если мои вечерние гости не могут видеть часы, они должны прочитать время по моему лицу.» — Ральф Эмерсон
Практически каждый, кто живёт в одном из крупных городов Германии, сталкивался с проблемой поиска квартиры. На стоимость аренды влияют географическое расположение — федеральная земля, район и наличие инфраструктуры. В центре города или в культурно-исторических районах стоимость аренды, скорее всего, будет выше, чем на окраинах. Если говорить об аренде недвижимости в Мюнхене, Франкфурте, Гамбурге, Берлине — она считается самой дорогой. Например, в Бранденбурге или Саксонии цены на аренду значительно ниже. В некоторых городах, включая Берлин, имеются строгие ограничения по размеру арендной платы, требуемой собственником за съём жилья. Увеличение платы за аренду может производиться не более одного раза в год и максимум на 20 процентов в течение трёх лет.
Многим также известно, что в Германии хорошо развита система доходных домов. Эта система получила своё развитие после Второй мировой войны: разрушенные города надо было восстанавливать, а людей, потерявших своё жильё, где-то расселять. В середине 50-х гг. было построено большое количество домов со съёмными квартирами. Сегодня примерно 57% граждан Германии не имеют собственного жилья. Преимущество такой системы заключается в том, что человек не привязан к недвижимости и при смене места работы всегда может поменять место жительства, найти съёмную квартиру в другом районе или городе.
Собственные нужды арендодателя
Даже при бессрочном договоре аренды арендодатель вправе расторгнуть его для использования помещения для собственных нужд (Eigenbedarf) — в том числе для проживания родственников. Он не обязан заранее предупреждать арендатора о своих будущих жизненных планах.
Многие люди, получив хорошую работу и обзаведясь семьёй, хотят почувствовать стабильность и защищённость также в отношениях с арендодателем, в связи с чем стремятся заключить бессрочный договор аренды. Однако даже в этом случае у арендодателя остаётся право расторгнуть его при необходимости использования помещения для собственных нужд. При этом понятие «собственные нужды» трактуется судами достаточно широко и может включать в себя не только использование помещения лично, но также необходимость предоставления его для проживания кому-либо из членов семьи арендодателя. В соответствии с действующей судебной практикой арендодатель не обязан при заключении договора аренды предупреждать квартиросъёмщика о том, что в будущем данная квартира может понадобиться ему или членам его семьи.
Случается и такое, что жильё по договорённости между родственниками или близкими знакомыми передаётся на короткий или длительный срок в безвозмездное пользование. Здесь нужно иметь в виду, что даже если стороны не обсуждали это при первоначальных договорённостях, такое использование, аналогично аренде, может быть прекращено по инициативе владельца квартиры при возникновении обстоятельств, влияющих на необходимость пользования владельцем собственным жильём.
Наследство, обременённое «гостьей»
В нашу адвокатскую канцелярию обратился мужчина средних лет, назовём его Михаил, который нуждался в юридической помощи. Михаил около месяца назад вступил в наследство и стал законным собственником просторной трёхкомнатной квартиры в центре западного Берлина. На тот момент он с женой и пятилетним сыном проживал в двухкомнатной квартире на окраине города, а жена находилась «в положении», поэтому вопрос о новом жилье стоял достаточно остро. Супруги планировали сделать небольшой косметический ремонт в доставшейся от отца квартире и вскоре переехать. Однако выяснилось, что в квартире проживала женщина по имени Надежда (имя было изменено) — квартира долгое время пустовала, и отец Михаила, сердобольный человек, отдал ей ключи с предложением пожить в ней некоторое время бесплатно, не обсудив при этом, на какой срок.
Михаил сначала попробовал решить вопрос самостоятельно и обратился к Надежде с просьбой освободить квартиру в разумно короткий срок. Однако женщина отказалась обсуждать эту тему, заявив, что по договорённости с отцом Михаила она может проживать здесь постоянно, при этом никаких письменных доказательств своего права постоянного проживания предоставить не смогла. Посоветовавшись с коллегами по работе, Михаил обратился за правовой помощью в нашу адвокатскую канцелярию.
Правовая квалификация устной договорённости
Адвокат, специализирующийся на вопросах гражданского права, внимательно выслушав клиента, немедленно приступил к работе. Законодательство Германии не содержит императивного требования о том, чтобы все сделки совершались в письменной форме. В данном случае имелись только устные договорённости сторон, и было необходимо определить правовую природу заключённого между ними соглашения. Так как Надежда проживала в квартире без уплаты арендной платы, речь шла либо об отношениях на дружеских началах, либо о договоре безвозмездного пользования жилым помещением, заключённом в устной форме. Разница двух типов правоотношений заключалась в том, на каком основании можно было объявить о прекращении такого пользования: в первом случае — в любое время без наличия определённых обстоятельств у собственника жилья, во втором — только с обоснованием необходимости самостоятельного использования имущества.
Адвокат тщательно проанализировал запрошенные и предоставленные документы, в частности переписку и прочие материалы, косвенно указывающие на характер правоотношений сторон в момент договорённости о предоставлении квартиры. Как выяснилось, отец Михаила действительно предложил своей знакомой пожить в квартире без установления каких-либо временных рамок. В то же время у нового собственника квартиры, нашего клиента Михаила, имелись достаточные предпосылки для самостоятельного проживания в ней вместе со своей семьёй.
Адвокат подготовил и направил Надежде письмо с просьбой освободить квартиру не позже чем через три месяца в связи со значительным изменением жизненных обстоятельств нового владельца квартиры. В письме адвокат указал, что квартира перешла к Михаилу в порядке наследования от отца, была надлежащим образом перерегистрирована на него и отражена в поземельной книге (Grundbuch), а также что Михаил в ближайшее время ожидал пополнения в семье и остро нуждался в улучшении жилищных условий. Надежда, хоть и имела достаточные основания для временного проживания в квартире, во-первых, не имела каких-либо подтверждающих документов о том, что квартира предоставлена ей бессрочно, а во-вторых, должна была освободить её в разумный срок в связи с изменившимися личными обстоятельствами собственника. В письме также указывалось, что в случае невыполнения требований в добровольном порядке наш клиент оставлял за собой право обратиться за защитой нарушенных интересов в суд.
Как и следовало ожидать, исчерпывающие аргументы, указанные в письме нашего адвоката, были приняты проживающей в квартире женщиной как достаточные: буквально через неделю после получения письма она сообщила, что освободит занимаемую ею квартиру в трёхмесячный срок.
Вопросы, связанные с недвижимым имуществом в Германии, зачастую выходят за рамки стандартных процедур и требуют участия квалифицированного адвоката при их решении. Команда опытных профессионалов нашей адвокатской канцелярии остаётся к вашим услугам и готова оказать юридическую помощь как в рамках разовых консультаций, так и при ведении вашего дела при возникновении споров, связанных с недвижимостью, от «а» до «я».
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
