Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573c BGB) in Deutschland

„Jeder ist seines Glückes Schmied, besonders wenn er über eine eigene Schmiede verfügt.“ — Leszek Kumor

Es dürfte kaum noch ein Geheimnis sein, dass in Deutschland – laut Expertenschätzungen etwa 60 % der Bevölkerung – kein Wohneigentum kaufen, sondern zur Miete wohnen. Ein Grund dafür liegt möglicherweise darin, dass Mieter in Deutschland (und in Europa insgesamt, in Deutschland besonders) rechtlich so zuverlässig geschützt sind, dass ein Wohnungskauf für sie schlicht nicht notwendig ist. Das deutsche Wohnraummietrecht ist überwiegend im Interesse der Mieter gestaltet. In den meisten Fällen können Mieter aus eigener Initiative innerhalb von 3 Monaten ausziehen, indem sie eine schriftliche Kündigung einreichen. Für Vermieter hingegen ist die Kündigung eines Mieters nur bei Vorliegen triftiger Gründe möglich, und eine Kündigung unter Missachtung der gesetzlichen Vorgaben kann kostspielige Gerichtsverfahren und Bußgelder nach sich ziehen.

Mietverträge in Deutschland gibt es in zwei Varianten: unbefristete Verträge und Zeitmietverträge. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt nach § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

3 Monate bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren;
6 Monate bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren;
9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.

Eine Kündigung durch den Vermieter ist im Wesentlichen in drei Fällen möglich.

Eigenbedarf

Der Eigentümer oder seine Angehörigen benötigen die Wohnung oder das Haus. Zu den Angehörigen zählen auch Verwandte: Geschwister, Eltern des Ehepartners, Nichten oder Neffen. Als zulässige Eigenbedarfsgründe gelten unter anderem: der Bedarf an einer Zweitwohnung aus beruflichen Gründen (etwa wenn sich die Wohnung in einer anderen Stadt befindet und die tägliche Rückkehr zur Hauptwohnung zeitlich oder finanziell unzumutbar ist); ein gesundheitlich bedingter Umzug des Eigentümers; die Notwendigkeit von Räumlichkeiten für regelmäßige Besuche von Kindern oder Enkeln; ein zusätzliches Kinderzimmer; Veränderungen im Privatleben des Eigentümers – etwa Eheschließung oder Arbeitsplatzwechsel.

Wirtschaftliche Verwertung

Die Vermietung des Hauses oder der Wohnung bringt Verluste, die Immobilie benötigt dringend eine umfassende Sanierung, oder ein Verkauf des Hauses ist ohne Räumung der Mieter nicht möglich.

Vertragsverletzung (fristlose Kündigung)

Eine Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kommt auch in Betracht, wenn der Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstößt. Darüber hinaus wird dieser Kündigungsgrund häufig herangezogen, wenn Mieter über einen längeren Zeitraum (mehr als 2 Monate) die Miete nicht zahlen. Dies erlaubt jedoch keineswegs eine sofortige Räumung säumiger Mieter: Der Mietvertrag muss formell gekündigt werden, und nach Ablauf der Frist muss Klage vor Gericht erhoben werden, um über das Gericht das eigentliche Räumungsverfahren einzuleiten. Je nach Bundesland und Auslastung der Gerichte kann sich dieses Verfahren erheblich hinziehen, wobei sämtliche Gerichtskosten der Eigentümer zu tragen hat.

Besondere Umstände (Härtegründe)

Manche Mieter weigern sich auszuziehen oder verlangen erhebliche Summen für die Unterzeichnung eines Mietaufhebungsvertrags und berufen sich dabei auf besondere Umstände: Alter des Mieters, soziale Möglichkeiten, schwere Erkrankungen, Schwangerschaft, bevorstehende Prüfungen. Das Gericht kann einem solchen Mieter entgegenkommen, selbst wenn der Vermieter alle Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllt.

Bei aller scheinbaren Attraktivität der Vermietung von Wohnraum in Berlin und anderen deutschen Großstädten sollte daher jeder Immobilieneigentümer die den Mietern durch das deutsche Recht eingeräumten Rechte im Blick behalten und bei der Auswahl der Personen, denen er sein Eigentum überlässt, besonders sorgfältig vorgehen.

Der Fall Leonid und Tatjana

Zu einem Beratungsgespräch kam ein älteres Ehepaar, nennen wir es Leonid und Tatjana. Sie besaßen eine eigene Wohnung im Zentrum Berlins, die sie seit rund 10 Jahren recht erfolgreich an eine junge Frau namens Julia (Name geändert) vermieteten, während sie selbst eine Wohnung in der Nähe von Leonids Arbeitsplatz mieteten. Mit zunehmendem Alter verschlechterten sich Leonids chronische Erkrankungen zusehends, er unterzog sich zwei komplizierten Operationen, und es war ungewiss, ob er an seinen Arbeitsplatz zurückkehren würde. Das Einkommen des Ehepaars sank erheblich, die Einnahmen aus der Vermietung der eigenen Wohnung reichten nicht mehr für sämtliche Ausgaben und Medikamente. Nach Rücksprache mit den erwachsenen Kindern beschloss das Ehepaar, von der gemieteten in die eigene Wohnung umzuziehen, näher zu den Kindern – es blieb nur, Julia zur Räumung zu bewegen.

Unsere künftigen Mandanten bereiteten, wie gesetzlich vorgeschrieben, unter Berücksichtigung der langen Wohndauer der jungen Frau eine schriftliche Kündigung vor, mit der Aufforderung, die Wohnung nach Ablauf einer neunmonatigen Frist ab Zugang der Kündigung zu räumen. Die Reaktion der Bewohnerin war jedoch völlig unvorhersehbar: Die junge Frau ignorierte die Kündigung lange, reagierte nicht auf Anrufe und meldete sich selbst nicht. Später erhielt das Ehepaar ein Schreiben von Julias Rechtsanwalt, wonach die Kündigung rechtswidrig sei und sie in den nächsten Jahren nicht auszuziehen gedenke. Völlig ratlos wandte sich das Ehepaar mit seinem Problem an uns.

Zunächst bereitete der mit dem Fall von Leonid und Tatjana betraute Rechtsanwalt unserer Kanzlei ein Schreiben an die Mieterin vor, in dem er darlegte, weshalb die Räumung der von ihr bewohnten Wohnung tatsächlich erforderlich war – diese Gründe hätten bereits in der ersten, von dem Ehepaar selbst verfassten Kündigung angegeben werden müssen, und der Rechtsanwalt behob dieses Versäumnis umgehend. Zudem machte der Rechtsanwalt der Gegenseite unmissverständlich klar, dass die Räumungsforderung begründet, die Fristen eingehalten seien und Julia nach Ablauf der gesetzten Frist kein Recht mehr habe, fremden Wohnraum zu nutzen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass Julia angesichts der stetig steigenden Mietpreise in Berlin und des sinkenden Angebots freier Wohnungen keinen Grund habe, die Klärung dieser Angelegenheit hinauszuzögern.

Zwischen den beiden die Parteien vertretenden Rechtsanwälten wurde recht lange korrespondiert. Julias Rechtsanwalt bestand auf dem Recht seiner Mandantin, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, forderte eine Geldentschädigung in Höhe von rund 40.000 Euro und drohte schließlich mit einer Klage. Wir hingegen, von unserer Rechtsposition vollständig überzeugt, bestanden auf der Durchsetzung der Rechte und berechtigten Interessen unserer Mandanten und auf der fristgerechten Räumung der ihnen gehörenden Wohnung, bereit, diese Interessen auch gerichtlich zu vertreten.

Der Fall wurde für unsere Mandanten außergerichtlich erfolgreich abgeschlossen. Als Julia erkannte, dass ihr in dieser Situation kein anderer Ausweg blieb, und sich der Notwendigkeit bewusst wurde, kurzfristig eine neue, passende Wohnung zu finden, traf sie die in diesem Fall richtige Entscheidung – rechtzeitig nachzugeben. Wir erhielten ein Schreiben ihres Rechtsanwalts, wonach die junge Frau die Wohnung fristgerecht räumen werde. So konnten unsere Mandanten ungehindert in ihre eigene Wohnung einziehen.