Mieterhöhungen gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermietern und Mietern in Deutschland, und der Gesetzgeber hat entsprechend detaillierte Grenzen gezogen. Dieser Beitrag erläutert die beiden wichtigsten Wege, auf denen die Miete rechtmäßig erhöht werden kann, die jeweils geltenden Obergrenzen und den Schutz, den Mieter vor einer Kündigung genießen, wenn es zum Streit kommt.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – also bis zu der Miete, die in derselben Gegend für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Zur Begründung verweist er in der Regel auf den örtlichen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen. Dabei gelten mehrere Grenzen:
- die Miete darf in den vorangegangenen zwölf Monaten nicht erhöht worden sein;
- die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht mehr als 20 % betragen (Kappungsgrenze); in Gemeinden, in denen per Landesverordnung ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde, sinkt diese Grenze auf 15 %;
- die Erhöhung wird erst ab Beginn des dritten Kalendermonats wirksam, nachdem dem Mieter ein schriftliches, ordnungsgemäß begründetes Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist.
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch – etwa zur energetischen Verbesserung, zum Einbau eines Aufzugs oder zur Aufwertung der Bäder –, kann er die jährliche Miete um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Auch hier gilt eine eigene Obergrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen (bzw. um 2 Euro je Quadratmeter, wenn die Miete vor der Modernisierung unter 7 Euro je Quadratmeter lag).
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) setzt bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine eigene Grenze: Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen – vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, etwa wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat. Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; ob sie in einer Gemeinde gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung.
Wie Sie auf ein Mieterhöhungsverlangen reagieren
Ein Mieterhöhungsverlangen bindet den Mieter nicht automatisch. Er hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, seine Zustimmung zu erklären, und kann sie verweigern, wenn das Verlangen nicht ordnungsgemäß begründet ist – etwa wenn es weder auf den Mietspiegel noch auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt oder die maßgebliche Kappungsgrenze überschreitet. Verweigert der Mieter die Zustimmung und hält der Vermieter die Erhöhung dennoch für berechtigt, muss er den Mieter vor Gericht auf Zustimmung verklagen. Einseitig durchsetzen kann er die Erhöhung nicht.
Kündigungsschutz für Mieter
Selbst wenn der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat, schützt das deutsche Recht den Mieter auf mehreren Ebenen:
- Härtewiderspruch (§ 574 BGB) – der Mieter kann einer an sich wirksamen Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit, einer Schwangerschaft oder weil angemessener Ersatzwohnraum tatsächlich nicht zu finden ist; das Gericht wägt dann die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander ab;
- strenge formale Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung – der Vermieter muss schriftlich und konkret angeben, wer die Wohnung benötigt und warum; Gerichte haben Kündigungen für unwirksam erklärt, wenn die Gründe vage blieben oder vorgeschoben erschienen;
- das Recht, während eines gerichtlichen Streits über die Kündigung in der Wohnung zu bleiben, denn der Vermieter darf den Mieter nicht ohne vollstreckbares Räumungsurteil aus der Wohnung entfernen.
Fazit
Ob eine Mieterhöhung oder eine Kündigung tatsächlich Bestand hat, hängt oft von Details ab, die Mieter leicht übersehen: Wurden die richtigen Vergleichsdaten herangezogen, wurde die maßgebliche Kappungsgrenze eingehalten, und kommt ein Härtewiderspruch realistisch in Betracht? Wir prüfen ein Ihnen zugegangenes Mieterhöhungsverlangen oder eine Kündigung und beraten Sie, ob und wie Sie sich dagegen wehren können.
Häufige Fragen
Um wie viel darf der Vermieter die Miete in Deutschland erhöhen?
Im Regelfall (§ 558 BGB) kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, grundsätzlich jedoch um nicht mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren (15 % in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) und nicht häufiger als einmal in zwölf Monaten.
Was ist die Mietpreisbremse und wann gilt sie?
Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es gibt mehrere Ausnahmen, etwa wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat. Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; ob sie in einer Gemeinde gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung.
Darf der Mieter in der Wohnung bleiben, während er sich gegen eine Kündigung wehrt?
Ja. Der Vermieter darf den Mieter nicht ohne vollstreckbares Räumungsurteil zum Auszug zwingen. Zudem kann der Mieter einer an sich wirksamen Kündigung mit einem Härtewiderspruch begegnen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
