Підвищення орендної плати — одне з найчастіших джерел конфліктів між німецькими орендодавцями та орендарями, і закон передбачає відповідно детальний набір обмежень. У цій статті розглядаються два основні способи законного підвищення орендної плати, межі, що застосовуються до кожного з них, а також захист, який мають орендарі від розірвання договору, коли виникає спір.
Підвищення орендної плати до місцевого порівняльного рівня (§ 558 BGB)
Орендодавець може підвищити орендну плату до рівня місцевої порівняльної орендної плати (ortsübliche Vergleichsmiete) — типової орендної плати за подібні об'єкти в тому самому районі — зазвичай посилаючись на місцевий індекс орендних плат (Mietspiegel) або порівнянні оголошення. Застосовується кілька обмежень:
- орендну плату не можна було підвищувати протягом попередніх 12 місяців;
- підвищення, як правило, не може перевищувати 20% протягом будь-якого трирічного періоду (Kappungsgrenze), зменшено до 15% у муніципалітетах, які визначили дефіцит житла відповідно до постанови землі;
- підвищення набирає чинності лише з початку третього календарного місяця після отримання орендарем письмового, належно обґрунтованого повідомлення про підвищення.
Підвищення орендної плати після модернізації (§ 559 BGB)
Якщо орендодавець проводить модернізаційні роботи — наприклад, підвищення енергоефективності, встановлення ліфта чи оновлення санвузлів — до 8% вартості модернізації, що припадає на квартиру, може бути додано до річної орендної плати. Цей спосіб має окреме обмеження: орендна плата не може зростати більш ніж на 3 євро за квадратний метр протягом шести років (або на 2 євро за квадратний метр, якщо орендна плата до модернізації становила менш ніж 7 євро за квадратний метр).
Mietpreisbremse (§ 556d BGB) встановлює окреме обмеження для нових договорів оренди в офіційно визначених районах із високим попитом: початкова орендна плата, як правило, не може перевищувати місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10%, з певними винятками, наприклад, якщо попередній орендар уже сплачував вищу орендну плату.
Реакція на повідомлення про підвищення орендної плати
Орендар не автоматично зобов'язаний погодитися з повідомленням про підвищення — у нього є час до кінця другого календарного місяця після отримання повідомлення, щоб погодитися, і він може відмовитися, якщо повідомлення не належно обґрунтоване (наприклад, якщо в ньому немає посилання на Mietspiegel чи порівнянні об'єкти, або якщо воно перевищує застосовну межу). Якщо орендар відмовляється, а орендодавець усе ще вважає підвищення обґрунтованим, орендодавець повинен подати до суду позов про згоду орендаря — підвищення не можна просто нав'язати в односторонньому порядку.
Захист від виселення (Kündigungsschutz)
Навіть якщо орендодавець має юридично визнану причину для розірвання договору оренди, німецьке законодавство надає орендарям кілька рівнів захисту:
- заперечення через важкі обставини (Härtewiderspruch, § 574 BGB) — орендар може заперечити інакше дійсне розірвання договору, якщо припинення оренди становило б надмірні труднощі, наприклад через похилий вік, серйозну хворобу, вагітність або справжню неможливість знайти інше житло; суд зважує інтереси орендаря та орендодавця один проти одного;
- суворі формальні вимоги для розірвання договору через Eigenbedarf — орендодавець повинен письмово вказати, хто саме потребує майна і чому, і суди скасовували розірвання договору, якщо ці причини були нечіткими або виглядали як привід;
- право залишатися в приміщенні, поки розірвання договору оскаржується в суді, оскільки орендодавець не може законно вимагати виселення орендаря без попереднього отримання судового рішення про виселення, що набрало законної сили (Räumungsurteil).
Висновок
Те, чи витримає підвищення орендної плати або повідомлення про розірвання договору перевірку, часто залежить від деталей, які орендарі схильні не помічати — чи були використані правильні порівняльні дані, чи було дотримано застосовну межу, чи реально доступне заперечення через важкі обставини. Ми можемо перевірити отримане вами повідомлення про підвищення чи розірвання договору і порадити, чи варто і як його оскаржити.
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації.
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації.
