Повышение арендной платы (Mieterhöhung) — один из самых частых поводов для конфликтов между арендодателями и арендаторами в Германии, и закон отвечает на это столь же подробной системой ограничений. В этой статье мы рассматриваем два основных законных способа повысить аренду, предельные значения для каждого из них и защиту арендатора от расторжения договора, если дело дошло до спора.
Повышение до местного сравнительного уровня (§ 558 BGB)
Арендодатель вправе повысить арендную плату до уровня ortsübliche Vergleichsmiete — местной сравнительной арендной платы, то есть обычной цены аренды сопоставимого жилья в том же районе. Как правило, он ссылается на местную таблицу арендных ставок (Mietspiegel) или на сопоставимые квартиры. При этом действует ряд ограничений:
- в предшествующие 12 месяцев арендная плата не должна была повышаться;
- за любой трёхлетний период повышение, как правило, не может превышать 20% (Kappungsgrenze — предельный порог повышения), а в общинах, где постановлением федеральной земли установлен дефицит жилья, — 15%;
- повышение вступает в силу лишь с начала третьего календарного месяца после того, как арендатор получил письменное и надлежащим образом обоснованное требование о повышении.
Повышение после модернизации (§ 559 BGB)
Если арендодатель проводит модернизацию — например, повышает энергоэффективность здания, устанавливает лифт или обновляет ванные комнаты, — он может ежегодно переложить на арендатора до 8% расходов на модернизацию, приходящихся на его квартиру. Для этого способа действует отдельный предел: за шесть лет арендная плата не может вырасти более чем на 3 евро за квадратный метр (или на 2 евро за квадратный метр, если до модернизации она составляла менее 7 евро за квадратный метр).
Mietpreisbremse — «тормоз» арендных цен (§ 556d BGB) — устанавливает отдельное ограничение для новых договоров аренды в официально определённых районах с напряжённым рынком жилья: начальная арендная плата, как правило, не может превышать местную сравнительную арендную плату более чем на 10%. Есть исключения — например, если предыдущий арендатор уже платил более высокую аренду. Действие Mietpreisbremse продлено до 31 декабря 2029 года; применяется ли она в конкретной общине, зависит от соответствующего постановления федеральной земли (Landesverordnung).
Как реагировать на требование о повышении аренды
Требование о повышении не обязывает арендатора автоматически: у него есть время до конца второго календарного месяца после получения требования, чтобы дать согласие, и он может отказаться, если требование не обосновано надлежащим образом (например, в нём нет ссылки на Mietspiegel или на сопоставимые квартиры либо превышен применимый предел). Если арендатор отказывается, а арендодатель по-прежнему считает повышение обоснованным, он должен через суд требовать согласия арендатора — в одностороннем порядке ввести повышение нельзя.
Защита от выселения (Kündigungsschutz)
Даже если у арендодателя есть признанное законом основание для расторжения договора, немецкое право предоставляет арендатору несколько уровней защиты:
- возражение по мотивам тяжёлых последствий (Härtewiderspruch, § 574 BGB) — арендатор может возразить против в остальном действительного расторжения, если прекращение аренды стало бы для него несоразмерно тяжёлым, например из-за преклонного возраста, тяжёлой болезни, беременности или реальной невозможности найти другое жильё; суд взвешивает интересы арендатора и арендодателя;
- строгие формальные требования к расторжению из-за Eigenbedarf (собственных нужд арендодателя) — арендодатель должен письменно и конкретно указать, кому и почему нужно жильё, и суды отменяли расторжения, если эти основания были расплывчатыми или выглядели надуманными;
- право оставаться в квартире, пока спор о расторжении рассматривается в суде: арендодатель не может законно выселить арендатора, не получив сначала подлежащее исполнению судебное решение о выселении (Räumungsurteil).
Вывод
Выдержит ли повышение аренды или уведомление о расторжении проверку, часто зависит от деталей, которые арендаторы упускают из виду: использованы ли правильные сравнительные данные, соблюдён ли применимый предел, есть ли реальные основания для возражения по мотивам тяжёлых последствий. Мы можем проверить полученное вами требование о повышении или уведомление о расторжении и подсказать, стоит ли его оспаривать — и как.
Частые вопросы
На сколько арендодатель может повысить арендную плату в Германии?
По общему правилу (§ 558 BGB) арендную плату можно поднять до уровня местной сравнительной арендной платы, но, как правило, не более чем на 20% за три года (на 15% в районах с официально установленным дефицитом жилья) и не чаще одного раза в 12 месяцев.
Что такое Mietpreisbremse и когда она действует?
Mietpreisbremse ограничивает арендную плату по новому договору в официально определённых районах с напряжённым рынком жилья: она не может превышать местную сравнительную арендную плату более чем на 10%. Есть ряд исключений — например, если предыдущий арендатор уже платил более высокую аренду. Действие Mietpreisbremse продлено до 31 декабря 2029 года; применяется ли она в конкретной общине, зависит от постановления федеральной земли (Landesverordnung).
Может ли арендатор оставаться в квартире, пока оспаривает расторжение договора?
Да. Арендодатель не может законно заставить арендатора съехать, не получив сначала подлежащее исполнению судебное решение о выселении; кроме того, арендатор может заявить возражение по мотивам тяжёлых последствий (Härtewiderspruch) против в остальном действительного расторжения.
Статья носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.
