Im internationalen Vergleich ist das deutsche Mietrecht ausgesprochen mieterfreundlich: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter detailliert und weitgehend zwingend. Dieser Beitrag behandelt die drei Bereiche, zu denen Mieter, die neu in Deutschland sind, die meisten Fragen haben: was der Mietvertrag enthalten muss, wie und wann er gekündigt werden kann und welche Regeln für die Mietkaution gelten.
Der Mietvertrag
Nach § 535 BGB verpflichtet der Mietvertrag den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, und den Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen. Einige formale Punkte sollten Sie kennen:
- Ein Mietvertrag kann zwar mündlich geschlossen werden, ein schriftlicher Vertrag ist jedoch dringend zu empfehlen. Für eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben – fehlt sie, ist die Befristung nicht bindend und der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB);
- bei der Schlüsselübergabe sollten beide Parteien ein Übergabeprotokoll unterzeichnen, das den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und bereits vorhandene Schäden festhält;
- die meisten Wohnraummietverträge in Deutschland werden heute unbefristet geschlossen, denn ein befristeter Wohnraummietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen wirksam (§ 575 BGB), etwa wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen will.
Die Mietkaution
§ 551 BGB begrenzt die Mietkaution auf drei Nettokaltmieten, also die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen, und erlaubt dem Mieter, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen verzinslich anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Er darf die Kaution also nicht einfach auf sein reguläres Konto einzahlen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zu – in der Praxis billigen die Gerichte in der Regel bis zu sechs Monate –, um offene Forderungen abzurechnen, etwa Betriebskostennachzahlungen oder Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Den verbleibenden Betrag muss er anschließend zurückzahlen.
Die gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch berechtigt den Vermieter nicht, die Kaution einzubehalten. Abziehen darf er nur tatsächliche Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, sowie Miete oder Nebenkosten, die tatsächlich noch offen sind.
Beendigung des Mietverhältnisses
Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit schriftlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB). Diese Frist gilt kraft Gesetzes unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.
Der Vermieter kann dagegen nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Die häufigsten Fälle sind:
- Eigenbedarf – der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen;
- eine erhebliche, wiederholte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter;
- die Verwertungskündigung – der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, etwa einer grundlegenden Umgestaltung, erheblich gehindert.
Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses: Sie beträgt drei Monate bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen – etwa einem Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten – kann der Vermieter fristlos kündigen (außerordentliche Kündigung, § 543 BGB).
Fazit
Die meisten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern in Deutschland drehen sich um dieselben wenigen Fragen: Wurde der Mietvertrag ordnungsgemäß gestaltet, wurde die Kaution korrekt behandelt und genügt eine Kündigung den gesetzlichen Anforderungen an Frist und Begründung? Wir prüfen Ihren Mietvertrag vor der Unterzeichnung, unterstützen Sie bei der Rückforderung einer zu Unrecht einbehaltenen Kaution und klären, ob eine Ihnen zugegangene Kündigung tatsächlich wirksam ist.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution in Deutschland sein?
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter ist berechtigt, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen statt auf einmal zu leisten.
Mit welcher Frist kann ein Mieter in Deutschland kündigen?
Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit schriftlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.
Kann der Vermieter einem Mieter einfach kündigen?
Nein. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa Eigenbedarf oder eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrags, und muss eine Kündigungsfrist einhalten, die mit der Dauer des Mietverhältnisses länger wird.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
