По международным меркам немецкий рынок аренды жилья необычайно защищает интересы арендатора. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — Гражданское уложение Германии — подробно регулирует отношения между арендодателем и арендатором, причём большинство этих правил нельзя изменить договором в ущерб арендатору. В этой статье мы разбираем три темы, которые вызывают больше всего вопросов у тех, кто недавно переехал в Германию: что должно быть в договоре аренды, как и когда его можно расторгнуть и как регулируется залог.
Договор аренды (Mietvertrag)
Согласно § 535 BGB, по договору аренды арендодатель обязан предоставить помещение в пользование, а арендатор — вносить согласованную арендную плату. Несколько формальных моментов, которые стоит знать:
- договор аренды можно заключить и устно, однако письменный договор настоятельно рекомендуется, а при сроке более одного года он обязателен по закону — иначе согласованный срок не имеет силы и договор считается заключённым на неопределённый срок (§ 550 BGB);
- при передаче ключей обеим сторонам следует подписать акт приёма-передачи (Übergabeprotokoll — протокол передачи квартиры), в котором фиксируются состояние помещения, показания счётчиков и уже имеющиеся повреждения;
- большинство договоров аренды жилья в Германии сегодня заключаются на неопределённый срок (unbefristet), поскольку срочный договор аренды жилья действителен лишь при узко очерченных законом условиях (§ 575 BGB) — например, если арендодатель планирует в будущем сам пользоваться жильём.
Залог (Kaution)
§ 551 BGB ограничивает размер Kaution — залога за квартиру — тремя месячными суммами арендной платы без учёта коммунальных платежей (Kaltmiete — «холодная» аренда без авансовых платежей за эксплуатационные расходы) и позволяет арендатору внести его тремя равными ежемесячными частями. Арендодатель обязан хранить залог отдельно от собственного имущества, на счёте, проценты по которому начисляются в пользу арендатора, — просто зачислить залог на свой обычный счёт он не вправе. После окончания аренды у арендодателя есть разумный срок (на практике суды, как правило, допускают до шести месяцев), чтобы рассчитаться по открытым требованиям — например, по неоплаченным коммунальным платежам или повреждениям сверх обычного износа, — и лишь затем вернуть остаток.
Обычный износ при надлежащем использовании (vertragsgemäßer Gebrauch) не даёт права удерживать залог: арендодатель может вычесть лишь реальный ущерб, причинённый ненадлежащим использованием, а также действительно оставшуюся задолженность по арендной плате или эксплуатационным расходам.
Расторжение договора аренды
Арендатор может в любой момент расторгнуть бессрочный договор аренды, письменно уведомив арендодателя за три месяца (§ 573c BGB), — этот срок установлен законом и не зависит от того, сколько длится аренда.
Арендодатель, напротив, вправе расторгнуть договор только при наличии признанного законом основания (berechtigtes Interesse — правомерный интерес, § 573 BGB). Чаще всего это:
- потребность арендодателя в жилье для себя или близкого родственника (Eigenbedarf — собственные нужды);
- серьёзное, неоднократное нарушение арендатором своих договорных обязанностей;
- намерение перестроить или реконструировать объект, если продолжение аренды существенно этому препятствовало бы.
Срок уведомления для арендодателя растёт вместе с продолжительностью аренды: три месяца, если арендатор проживает в квартире до пяти лет, шесть месяцев — от пяти до восьми лет и девять месяцев — свыше восьми лет (§ 573c Abs. 1 BGB). При серьёзных нарушениях — например, если долг по арендной плате составляет не менее двух месяцев — арендодатель может расторгнуть договор немедленно, без соблюдения срока (außerordentliche Kündigung — чрезвычайное расторжение, § 543 BGB).
Вывод
Большинство споров между арендодателями и арендаторами в Германии сводятся к нескольким одним и тем же вопросам: правильно ли составлен договор аренды, корректно ли обошлись с залогом и соответствовало ли расторжение требованиям закона о сроках и основаниях. Мы можем проверить договор аренды до его подписания, помочь вернуть неправомерно удержанный залог или оценить, действительно ли полученное вами уведомление о расторжении имеет силу.
Частые вопросы
Какой залог (Kaution) может потребовать арендодатель в Германии?
Залог ограничен тремя месячными суммами арендной платы без учёта коммунальных платежей (Kaltmiete), и арендатор вправе внести его не сразу, а тремя равными ежемесячными частями.
За какой срок арендатор должен предупредить о расторжении договора аренды в Германии?
Арендатор может в любой момент расторгнуть бессрочный договор аренды, письменно уведомив арендодателя за три месяца, — независимо от того, сколько длится аренда.
Может ли арендодатель выселить арендатора, просто направив уведомление о расторжении?
Нет. Арендодателю нужно признанное законом основание — например, собственные нужды (Eigenbedarf) или серьёзное нарушение договора, — и он должен соблюдать срок уведомления, который растёт вместе с продолжительностью аренды.
Статья носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.
