Німецький ринок оренди житла є надзвичайно сприятливим для орендарів за міжнародними стандартами, а Цивільний кодекс Німеччини (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) встановлює детальні, здебільшого обов'язкові правила, що регулюють відносини між орендодавцем і орендарем. У цій статті розглядаються три теми, які найчастіше викликають запитання у орендарів, нових у Німеччині: що повинен містити договір оренди, як і коли його можна розірвати, і як регулюється застава.
Договір оренди (Mietvertrag)
Відповідно до § 535 BGB, договір оренди зобов'язує орендодавця надати орендоване приміщення для користування, а орендаря — сплачувати узгоджену орендну плату. Варто знати кілька формальних моментів:
- договір оренди можна укласти усно, але письмовий договір настійно рекомендується, а для строку дії понад один рік він є юридично обов'язковим — інакше визначений строк не є зобов'язальним, і договір вважається безстроковим (§ 550 BGB);
- протокол передачі (Übergabeprotokoll), що документує стан майна, показники приладів обліку та наявні пошкодження, обидві сторони повинні підписати під час передачі ключів;
- більшість договорів оренди житла в Німеччині сьогодні є безстроковими (unbefristet), а не строковими, оскільки строкові договори оренди житла дійсні лише за вузьких законодавчих умов (§ 575 BGB), наприклад, якщо орендодавець планує використовувати приміщення сам у майбутньому.
Застава (Kaution)
Параграф 551 BGB обмежує заставу трьома місячними холодними орендними платами (Kaltmiete, без авансових платежів за комунальні послуги) і дозволяє орендарю сплачувати її до трьох рівних щомісячних частин. Орендодавець повинен зберігати заставу окремо від власного майна, на рахунку, який приносить відсотки на користь орендаря — заставу не можна просто перерахувати на звичайний рахунок орендодавця. Після закінчення строку оренди орендодавець має розумний строк (на практиці суди зазвичай допускають до шести місяців) для врегулювання невиплачених вимог — наприклад, неоплачених комунальних рахунків або пошкоджень, що перевищують звичайний зношений стан — перш ніж повернути залишок.
Звичайний зношений стан (vertragsgemäßer Gebrauch) не є законною підставою для утримання застави — орендодавець може відняти лише реальні пошкодження, спричинені неналежним використанням, а також будь-яку орендну плату чи додаткові витрати, які дійсно ще заборговані.
Розірвання договору оренди
Орендар може розірвати безстроковий договір оренди в будь-який час, надавши письмове повідомлення за три місяці (§ 573c BGB) — цей строк встановлений законом незалежно від тривалості оренди.
Орендодавець, натомість, може розірвати договір лише з юридично визнаної причини (berechtigtes Interesse, § 573 BGB), найчастіше це:
- використання майна орендодавцем для себе або близького члена родини (Eigenbedarf);
- серйозне, повторюване порушення договірних зобов'язань орендарем;
- намір реконструювати майно таким чином, що подальша оренда суттєво перешкоджала б цьому.
Строк повідомлення орендодавця збільшується залежно від тривалості оренди: три місяці для проживання до п'яти років, шість місяців для п'яти-восьми років і дев'ять місяців понад вісім років (§ 573c абз. 1 BGB). У випадках серйозного порушення — наприклад, щонайменше двомісячної заборгованості з орендної плати — орендодавець може розірвати договір негайно, без повідомлення (außerordentliche Kündigung, § 543 BGB).
Висновок
Більшість спорів між німецькими орендодавцями та орендарями зводяться до однієї й тієї ж невеликої кількості питань: чи був договір оренди правильно складений, чи заставу було оброблено правильно, і чи відповідало розірвання договору юридичним вимогам щодо повідомлення та обґрунтування. Ми можемо перевірити договір оренди перед підписанням, допомогти повернути неправомірно утримувану заставу або оцінити, чи є дійсним отримане вами повідомлення про розірвання договору.
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації.
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації.
