Ein russisches Sprichwort sagt: „Wer sich beeilt, macht sich zum Gespött der Leute.“ Doch Gelächter hervorzurufen ist noch nicht das Schlimmste. Ärgerlich wird es, wenn diese Eile den eigenen Geldbeutel trifft.
Um ein eigenes Geschäft zu betreiben, braucht man Räumlichkeiten. Angenommen, Sie möchten ein eigenes Restaurant, eine Bar oder eine Kindertagesstätte eröffnen. Die dafür benötigten Räume müssen nicht zwingend gekauft werden – sie können langfristig gemietet werden. Entscheidend ist, dass die Räumlichkeiten den Anforderungen entsprechen, für die sie genutzt werden sollen. Hat man sich für konkrete Räumlichkeiten entschieden, muss ein Mietvertrag geschlossen werden. Vor Vertragsschluss ist die Verfügungsbefugnis des Vermieters zu prüfen, also sein Recht, gerade diese Räume zu vermieten. Im Vertrag müssen sämtliche gesetzlich vorgesehenen wesentlichen Bedingungen vereinbart werden: die Pflicht des Vermieters, die Räume in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben; die Mietdauer; Höhe und Fälligkeit der Miete; die Bedingungen für das Inkrafttreten des Vertrags; die Kündigungsbedingungen usw.
Vertrag unter einer Bedingung: die behördliche Genehmigung
An unsere Kanzlei wandte sich eine Frau – nennen wir sie Natalia. Sie wollte in Berlin eine Kindertagesstätte eröffnen und musste dafür Räumlichkeiten mieten. Nach der Besichtigung mehrerer Objekte entschied sie sich für eines, das ihrer Einschätzung nach sämtliche erforderlichen Voraussetzungen erfüllte. Der Vertreter der vermietenden Firma versicherte ihr, die Räume seien gerade für eine Kindertagesbetreuungseinrichtung vorgesehen und entsprächen allen erforderlichen Vorschriften, sie müsse jedoch die Genehmigung der zuständigen Behörde einholen. Zwischen den Parteien wurde ein Gewerberaummietvertrag geschlossen.
Vertragsbedingungen
Der Vertrag wurde zum 01.11.2013 mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossen. Für die Einholung der behördlichen Genehmigung zur Eröffnung der Kindertagesstätte sah der Vertrag eine Frist von 1 Monat vor. Erteilt die Behörde keine Zustimmung, gilt der Vertrag als nicht in Kraft getreten, doch die Mieterin ist zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 2000 Euro verpflichtet (§ 533 ff. BGB). Zudem handelte für die vermietende Firma ein Makler, dessen Vergütung (Provision) in Höhe von 4832 Euro die Mieterin zu tragen hatte — jedoch erst nach Inkrafttreten des Vertrags, also nach Erteilung der behördlichen Genehmigung.
Nach Angaben der Mandantin reichte sie den entsprechenden Antrag samt Unterlagen bei der Behörde ein und überwies, ohne die Antwort abzuwarten, dem Makler 4832 Euro – sie war sich einer positiven Antwort sicher, da sowohl der Vertreter der Firma als auch der Makler selbst sie davon überzeugt hatten. Das Geld überwies sie am 04.11.2013. Wenige Wochen später erhielt sie den Bescheid der Behörde, mit dem die Genehmigung zur Eröffnung der Kindertagesstätte in diesen Räumen abgelehnt wurde. Sie wandte sich mündlich an den Makler mit der Forderung, die gezahlte Provision zurückzuerstatten – der Makler zeigte Verständnis, versprach, das Geld auf jeden Fall zurückzuzahlen, doch bei diesem Versprechen blieb es.
Die Maklerprovision steht erst nach Inkrafttreten des Vertrags zu
Natalia wartete mehrere Monate und erinnerte gelegentlich an ihre Forderung, erhielt jedoch nichts, und entschloss sich, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Der Rechtsanwalt erklärte der Mandantin, dass der Makler die Vergütung für seine Leistungen erst verlangen dürfe, nachdem der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag in Kraft getreten sei – diese Regelung ist in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt und war ausdrücklich im Vertrag festgehalten. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass der Vertrag erst mit Erteilung der behördlichen Genehmigung zur Eröffnung der Kindertagesstätte in Kraft trete. Die Behörde hatte die Genehmigung verweigert, folglich war der Vertrag nicht in Kraft getreten. In diesem Fall hatte Natalia, wie im Vertrag vorgesehen, der Firma eine Vertragsstrafe von 2000 Euro zu zahlen, war jedoch nicht verpflichtet, dem Makler irgendetwas zu zahlen. Sie hatte voreilig gehandelt, indem sie die Maklerleistung vorzeitig bezahlte – doch der Rechtsanwalt versicherte ihr, bei der Rückforderung des Geldes zu helfen.
Der Rechtsanwalt bereitete ein Schreiben an die vermietende Firma vor und forderte die Rückzahlung des vom in ihrem Namen handelnden Makler erhaltenen Geldes, unter Verweis auf die Vorschriften des BGB, wonach der Makler seine Vergütung erst verlangen kann, nachdem der durch seine Vermittlung zustande gekommene Mietvertrag in Kraft getreten ist, und sofern er nachweisen kann, dass der Vertragsschluss auf sein eigenes Tätigwerden zurückzuführen ist. Sieht der Vertrag das Inkrafttreten unter einer aufschiebenden Bedingung vor, kann der Makler die Vergütung erst nach Eintritt dieser Bedingung verlangen – im vorliegenden Fall also nach Erteilung der Genehmigung zur Eröffnung der Kindertagesstätte. Da die Bedingung nicht eingetreten war, war der Vertrag nicht in Kraft getreten, und der Makler hatte das Geld somit zu Unrecht erhalten. Der Rechtsanwalt forderte die vollständige Rückzahlung des Betrags binnen zwei Wochen.
Ergebnis der Verhandlungen
In ihrer Antwort erklärte die Firma, sie treffe keine Schuld — die Mandantin habe das Geld selbst überwiesen, ohne das Inkrafttreten des Vertrags abzuwarten. Der Rechtsanwalt bestand auf seinen Forderungen und wies darauf hin, dass die Kanzlei andernfalls gerichtliche Schritte einleiten werde. Daraufhin berief sich die Firma auf die Vertragsklausel zur Vertragsstrafe von 2000 Euro bei Nichtinkrafttreten des Vertrags und schlug eine Verrechnung vor — Rückzahlung der Maklervergütung abzüglich dieser Vertragsstrafe. Nachdem der Vorschlag zur Verrechnung der Vertragsstrafe von der Gegenseite selbst kam, stimmte der Rechtsanwalt diesen Bedingungen zu.
Abschließend sei nochmals betont: Wer einen so bedeutsamen Schritt wie die Führung eines eigenen Unternehmens plant, sollte sich anwaltlich beraten lassen. Auch beim Abschluss eines Vertrags – ob Kauf, Miete, Lieferung usw. – empfiehlt sich vorab eine anwaltliche Beratung. So ersparen Sie sich künftige Probleme und gewinnen Sicherheit über die Rechtmäßigkeit Ihrer Entscheidungen.
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