Die Deutschen sind wohl die pedantischste Nation der Welt. Alles ist geregelt und reguliert. Nehmen wir zum Beispiel die Wohnraummiete: In Deutschland lebt laut Statistik 58 % der Bevölkerung zur Miete in Wohnungen und Häusern. Woran liegt das? Dafür gibt es viele Gründe, die wichtigsten sind hohe Immobilienpreise und ein angespannter Arbeitsmarkt. Auch der Bestand an vermietetem staatlichem Wohnraum ist beträchtlich. Und jeder, der in Deutschland zur Miete wohnt, weiß, wie viele Unterlagen und Nachweise gesammelt und unterschrieben werden müssen, bevor man die Wohnungsschlüssel erhält.
Drei Regeln beim Abschluss eines Mietvertrags
Bei der Wohnungsbesichtigung und Vertragsunterzeichnung äußerst aufmerksam sein: festgestellte Mängel müssen behoben und zwingend protokolliert werden. Sämtliche die Wohnung betreffenden Unterlagen aufbewahren — sie können jederzeit nützlich sein. Und die eigenen Rechte kennen und in der Lage sein, sie selbst oder mit fachlicher Unterstützung durchzusetzen.
Defekter Heizkostenverteiler
Julia, so nennen wir unsere Mandantin, mietete seit 2004 eine Wohnung in Berlin. Vor Abschluss des Mietvertrags fand eine Wohnungsbesichtigung statt, bei der sie feststellte, dass der Heizkostenverteiler am Heizkörper eines der Zimmer defekt war. Sie wies den Vertreter der Vermietungsfirma darauf hin, der ein Protokoll über den Defekt des Messgeräts anfertigte und den Zählerstand darin festhielt. Das Protokoll wurde dem Mietvertrag beigefügt, und Julia erhielt die Zusicherung, dass der Heizkostenverteiler zeitnah ausgetauscht werde.
Der Heizkostenverteiler wurde erst ein Jahr später ausgetauscht, doch weder im ersten noch in den folgenden Jahren ergaben sich daraus für Julia Probleme. Sie zahlte die Miete stets pünktlich; zu Beginn eines jeden Jahres erhielt sie von der Hausverwaltung die Heizkostenabrechnung für das vergangene Jahr – die Werte fielen unterschiedlich aus, mal ein kleiner Mehrverbrauch, meist jedoch eine Einsparung, gewissermaßen ein Guthaben. 2011 erhielt Julia jedoch die Abrechnung für 2010, aus der hervorging, dass sie der Hausverwaltung 1180 Euro schuldete. Zudem wurde ihr eine Mieterhöhung angekündigt.
Nach dem ersten Schock legte die Frau selbst schriftlich Widerspruch gegen beide Punkte ein – die entstandene Nachforderung und die Mieterhöhung. Ihr Widerspruch wurde zurückgewiesen. Julia wandte sich an eine Verbraucherschutzorganisation, wo man ihr riet, keinen größeren Konflikt mit der Hausverwaltung einzugehen, sondern sich auf einen Betrag von 200–300 Euro zu einigen und die Sache zu beenden. Julia folgte diesem Rat, doch die Hausverwaltung stimmte nicht zu und argumentierte, Julia beziehe Sozialleistungen und könne daher einen Antrag beim Sozialamt stellen, das die Kosten übernehmen werde. Julia stellte einen Antrag beim Jobcenter, erhielt jedoch eine Ablehnung: Das Sozialamt teilte mit, es könne nur den Betrag der Mieterhöhung übernehmen, die Schulden müsse sie selbst begleichen.
Mahnbescheid
Es kam noch schlimmer: Die Hausverwaltung beantragte gegen Julia einen gerichtlichen Mahnbescheid zur Beitreibung der Forderung, also ohne mündliche Verhandlung. In solchen Fällen setzt das Gesetz enge Fristen für den Widerspruch gegen den Mahnbescheid – 2 Wochen. Wird diese Frist versäumt und kein Widerspruch eingereicht, erlässt das Gericht einen sofort vollstreckbaren Vollstreckungsbescheid über den geforderten Betrag.
Nachdem Julia beschlossen hatte, ihr Glück nicht länger im ungleichen Kampf zu versuchen, wandte sie sich an unsere Kanzlei. Zunächst forderte unser Rechtsanwalt die Gerichtsakten an. Nach deren Durchsicht stellte er beim Gericht einen Antrag auf Prozesskostenhilfe für unsere Mandantin und legte Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein. Aus den Gerichtsunterlagen ergab sich, dass die Hausverwaltung zu einer List gegriffen hatte – im Mahnverfahren wurde behauptet, der Heizkostenverteiler sei intakt gewesen, die Mieterin habe jedoch die Möbel falsch aufgestellt, sodass der Zähler durch einen Schrank verdeckt gewesen sei und der Ableser den Stand nicht genau habe erfassen können, sondern ihn nur geschätzt habe. Beim Austausch des Zählers (wozu einen intakten Zähler austauschen?) habe man dann den tatsächlichen Stand ablesen können. Ein weiteres Argument: Da die Möbel im Zimmer nah am Heizkörper stünden, sammle sich zwischen Möbel und Heizkörper Wärme, sodass der Heizkörper stärker laufe und die Werte höher ausfielen.
Gegenargumente des Rechtsanwalts
Im Widerspruch verwies der Rechtsanwalt auf das von beiden Parteien bei Vertragsschluss unterzeichnete Protokoll, in dem der Defekt des Heizkostenverteilers festgehalten war; er legte dar, wie die Möbel im Zimmer standen und dass sie nicht umgestellt worden waren; als Zeugen benannte er Familienangehörige der Mandantin sowie Bekannte, die die Wohnung besucht hatten. Der Mandantin wurde empfohlen, ein Experiment durchzuführen — den Heizkörper 24 Stunden lang auf höchster Stufe laufen zu lassen und die Werte vorher und nachher zu notieren: Die gewonnenen Daten zeigten, dass der Heizkörper schlicht nicht so viel Wärme erzeugen konnte, wie in den Forderungen der Klägerin angegeben. Zudem wies der Rechtsanwalt darauf hin, dass der Vermieter nach dem Gesetz nur für das letzte, der Geltendmachung vorausgehende Jahr eine Nachforderung stellen darf.
Zwischen den Parteien wurde über das Gericht lange korrespondiert – keine Seite wollte nachgeben. Schließlich erkannte die Hausverwaltung, dass ihre Erfolgsaussichten sehr gering waren, und reduzierte ihre Forderung um die Hälfte. Zu diesem Zeitpunkt war Julia bereits aus der streitgegenständlichen Wohnung in eine andere umgezogen. Laut einer Bescheinigung des Wohnungsamts hatte sie nicht nur keine Mietschulden, sondern sogar ein Guthaben von 350 Euro. Über dieses Geld konnte sie jedoch nicht frei verfügen, da die Mietkosten vom Sozialamt überwiesen wurden. Julia erklärte sich daher bereit, dieses Guthaben von 350 Euro zur Begleichung der Forderung der Hausverwaltung zu verwenden, und stellte hinsichtlich des Restbetrags einen Antrag beim Sozialamt.
Die Parteien schlossen einen Vergleich, und das Gerichtsverfahren wurde eingestellt. Von den Gerichtskosten wurde Julia, wie bereits erwähnt, durch das Gericht befreit.
So entstand aus scheinbar nichts eine Situation, die die Mandantin erhebliche nervliche Anstrengung kostete. Wir möchten Ihnen, liebe Leserin, lieber Leser, noch einmal ans Herz legen: Versuchen Sie nicht, Streitigkeiten mit Hausverwaltungsgesellschaften auf eigene Faust auszutragen – Hausverwaltungsgesellschaften sind häufig große Unternehmen mit eigenen, fachkundigen Juristen, die naturgemäß die Interessen ihres Unternehmens vertreten. Bei ernsthaften Problemen beauftragen Sie einen Rechtsanwalt. Mitunter genügt bereits ein Schreiben eines erfahrenen Rechtsanwalts an die Hausverwaltung, um das Problem zu lösen. Ist die Sache bereits vor Gericht gelangt, kommt man ohne Erfahrung und Fachkenntnis kaum aus.
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