Mietvertrag in Deutschland: Rechte und Pflichten

Praktisch jeder, der in einer der Großstädte Deutschlands lebt, kennt das Problem der Wohnungssuche. Da guter und bezahlbarer Wohnraum recht selten zu finden ist, unterschreiben viele Mietverträge, ohne sich näher mit den Bedingungen zu befassen, weil ihnen bewusst ist, dass der Vermieter bei Änderungswünschen einfach einem anderen Mietinteressenten den Vorzug geben kann. Eine solche vorbehaltlose Zustimmung zu den angebotenen Bedingungen führt in der Folge häufig zu Konflikten – doch auch in solchen Fällen besteht die Möglichkeit, Forderungen des Vermieters anzufechten, insbesondere wenn die im Mietvertrag festgehaltenen Bestimmungen nach gesetzlichen Vorschriften oder nach der Rechtsprechung unwirksam sind.

In diesem Beitrag möchte unsere Kanzlei auf einige der häufigsten Probleme eingehen, mit denen Mieter nach Abschluss eines Mietvertrags konfrontiert sein können.

1. Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Sehr häufig findet sich in Mietverträgen die Klausel, dass der Mieter verpflichtet ist, in regelmäßigen Abständen (beispielsweise alle drei Jahre) Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchzuführen. Diese Verpflichtung wird oft auch dann im Vertrag festgeschrieben, wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung einzieht.

Wichtig zu wissen

Ist im Mietvertrag für eine Wohnung, die vor der Vermietung nicht renoviert wurde, eine Verpflichtung des Mieters zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen festgelegt, müssen Sie diese Klausel nicht erfüllen. Die aktuelle Rechtsprechung erklärt eine solche Klausel für unwirksam, da sie den Mieter unangemessen belasten würde.

Wurde die Mietwohnung dagegen in sehr gutem Zustand übernommen, ist eine Renovierungsverpflichtung grundsätzlich zulässig. Der Vermieter ist dabei allerdings nicht berechtigt, für die Durchführung der Arbeiten die Beauftragung professioneller Malerbetriebe oder Renovierungsfirmen zu verlangen – Sie sind berechtigt, die Renovierung selbst oder mit Unterstützung von Freunden und Bekannten durchzuführen.

2. Weiße Wände und kein eigener Dekor

Eine weitere, häufig im Mietvertrag festgelegte Forderung des Vermieters ist die Verpflichtung, die Wände ausschließlich weiß oder in einer anderen neutralen Farbe zu streichen. Die Rechtsprechung erkennt eine solche Forderung als zulässig an, da der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung mit neutralem Dekor zurückzuerhalten, das bei den meisten potenziellen Mietinteressenten auf Interesse stößt. Gibt ein Mieter, der die Wohnung mit neutralem Dekor übernommen hat, sie mit in kräftigen Farben gestrichenen Wänden zurück, ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen.

Wir weisen jedoch darauf hin, dass Sie während der Laufzeit des Mietvertrags die Wohnung nach Ihrem Geschmack einrichten dürfen – die Wohnung muss lediglich zum Zeitpunkt der Rückgabe an den Vermieter ein neutrales Erscheinungsbild aufweisen.

3. Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs

Viele Menschen wünschen sich, wenn sie eine gute Arbeitsstelle gefunden und eine Familie gegründet haben, auch im Verhältnis zum Vermieter Stabilität und Sicherheit, weshalb sie einen unbefristeten Mietvertrag anstreben. Doch auch bei einem unbefristeten Mietvertrag behält der Vermieter das Recht, diesen bei Eigenbedarf zu kündigen. Der Begriff „Eigenbedarf“ wird von den Gerichten dabei recht weit ausgelegt und kann nicht nur die persönliche Nutzung durch den Vermieter, sondern auch die Überlassung an Familienangehörige (einschließlich Enkel, Nichten und Neffen usw.) umfassen. Der Vermieter ist beim Abschluss des Mietvertrags nicht verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Wohnung künftig von ihm oder seinen Angehörigen benötigt werden könnte.

Wird ein unbefristeter Mietvertrag also bereits nach wenigen Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt, gilt dies als rechtmäßig, sofern nicht nachgewiesen wird, dass der Vermieter von vornherein nur eine kurzfristige Vermietung beabsichtigte. Der einzige Weg zur Risikominimierung für den Mieter besteht darin, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum (etwa fünf Jahre) auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs verzichtet.

4. Schadensersatz für verlorene Schlüssel

Ein weiteres verbreitetes Problem für Mieter ist der Verlust eines oder mehrerer vom Vermieter überlassener Schlüssel. In Mietverträgen wird häufig festgelegt, dass der Mieter unabhängig von den Umständen des Verlusts und unabhängig von einem Verschulden verpflichtet ist, dem Vermieter den durch die Notwendigkeit des Austauschs der Schließanlage entstandenen Schaden zu ersetzen.

Drei Voraussetzungen einer rechtmäßigen Kostenerstattung

Der Mieter muss dem Vermieter nur bei eigenem Verschulden Schadensersatz leisten — wurden die Schlüssel etwa gestohlen, besteht kein Erstattungsanspruch. Der Vermieter kann Ersatz nur verlangen, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde (nicht nur theoretisch hätte ausgetauscht werden können). Und der Austausch muss mit einer realen Missbrauchsgefahr durch Dritte begründet sein — im Fluss versunkene Schlüssel begründen eine solche Gefahr beispielsweise nicht.

5. Zahlung der Betriebskosten laut Mietvertrag

Neben der vereinbarten Miete kann der Mietvertrag auch eine Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten vorsehen. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sämtliche anfallenden Bewirtschaftungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Nach § 1 der Betriebskostenverordnung gelten als Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder die Bewirtschaftung des jeweiligen Objekts entstehen; § 2 der Verordnung enthält eine abschließende Aufzählung: Heizkosten, Wasserversorgung und Wassererwärmung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung u. a. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, vom Mieter Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die Vergütung des Hausverwalters sowie weitere gesetzlich nicht vorgesehene Kosten zu verlangen.

In manchen Fällen können jedoch selbst bei rechtmäßig vereinbarten und erhobenen Betriebskosten unerwartete Probleme auftreten. So erhielt unsere Mandantin Sofia (Name geändert) eine Betriebskostenabrechnung, wonach sie über 1000 Euro für den Warmwasserverbrauch nachzahlen sollte. Bei Überprüfung der Zählerstände stellte Sofia fest, dass alles korrekt berechnet worden war, war jedoch überzeugt, dass sie unmöglich viermal so viel Wasser verbraucht haben konnte wie im Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre – fast drei Monate hatte sie im Ausland verbracht, etwa einen weiteren Monat bei ihrer Schwester in einer anderen Stadt. Erklären ließ sich die Situation nur durch einen Defekt des installierten Zählers.

Aus diesem Grund richtete unser Rechtsanwalt an den Vermieter ein offizielles, mit entsprechenden Nachweisen untermauertes Schreiben mit der Bitte, unserer Mandantin – die die Miete stets pünktlich gezahlt und Betriebskosten ausgeglichen hatte – entgegenzukommen und die geforderte Nachzahlung zu reduzieren. Der Vermieter prüfte die Erläuterungen, verglich den Warmwasserverbrauch der Mandantin über die vergangenen vier Jahre mit dem im Vorjahr festgestellten Verbrauch und gestattete Sofia, nur die Hälfte des geforderten Betrags zu zahlen.

Wie Sie sehen, kann ein Mietvertrag über Wohnraum zahlreiche Vermieter-Fallen enthalten, die tatsächlich den deutschen Rechtsvorschriften widersprechen. Wir empfehlen Ihnen daher, vorab eine umfassende rechtliche Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt einzuholen und sich im Streitfall dessen professionelle Unterstützung zu sichern.