Орендне право стосується вашого житла або комерційних приміщень — тож у спорі на кону багато. Наше адвокатське бюро в Берліні-Шарлоттенбурзі представляє орендарів і орендодавців по всій Німеччині, а також власників квартир у спорах з об'єднанням власників. Ми працюємо німецькою, російською, українською та англійською мовами.
Договір оренди, застава і комунальні платежі
Багато умов у договорах оренди недійсні, а багато розрахунків комунальних платежів містять помилки. Ми перевіряємо договори і розрахунки та захищаємо ваші вимоги.
- Перевірка і складання договорів оренди житла та суборенди
- Застава і її повернення (§ 551 BGB)
- Розрахунок комунальних платежів (Nebenkostenabrechnung, § 556 BGB)
- Підвищення орендної плати до місцевого порівняльного рівня (§ 558 BGB), ступінчаста та індексована оренда, обмеження орендної плати (Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB)
Розірвання договору і виселення
Повідомлення про розірвання має бути письмовим (§ 568 BGB), а для звичайного розірвання орендодавцю потрібна передбачена законом підстава (§ 573 BGB). Ми перевіряємо повідомлення і представляємо вас у справі про виселення.
- Розірвання через власну потребу і заперечення через особливі труднощі (§§ 573, 574 BGB)
- Розірвання без попередження через заборгованість з орендної плати (§ 543 BGB) і погашення боргу (§ 569 Abs. 3 BGB)
- Позов про виселення і строк для звільнення житла
- Права орендарів у разі продажу будинку (§ 566 BGB)
Недоліки, зниження орендної плати і косметичний ремонт
Пліснява, несправне опалення чи шум дають право на зниження орендної плати. Ми дбаємо, щоб про недоліки було правильно повідомлено, а зниження розраховано обґрунтовано, — і представляємо орендодавців проти завищених знижень.
- Зниження орендної плати (§ 536 BGB) і повідомлення про недолік (§ 536c BGB)
- Ремонт і модернізація, підвищення плати після модернізації (§ 559 BGB)
- Косметичний ремонт: дійсність умов про ремонт
- Спори про пошкодження при виїзді
Комерційна оренда
Для комерційних приміщень захист орендаря слабший, ніж для житла, тому особливо важливий ретельно узгоджений договір.
- Договори оренди магазинів, офісів і практик
- Захист від конкуренції та умови про індексацію
- Дострокове припинення і новий орендар
- Спори про орендну плату, комунальні платежі та повернення приміщень
Власність на квартиру і сусіди
Конфлікти виникають і між власниками квартир, наприклад через перебудови на кшталт кондиціонера. Рішення зборів власників можна оскаржити лише протягом місяця (§ 45 WEG). Ми також консультуємо у спорах щодо садових ділянок (Kleingarten) і комісії маклера при оренді житла.
Як ми працюємо
- Перша консультація: перевіряємо договір оренди, повідомлення про розірвання чи розрахунок і називаємо поточні строки.
- Стратегія: ви дізнаєтеся свої права, шанси і ризики витрат.
- Представництво: ведемо переговори з орендодавцем, орендарем чи керуючою компанією і представляємо вас у дільничному суді.
Формат і гонорар узгоджуємо з вами до початку роботи; страховка юридичних витрат, що охоплює орендні спори, часто покриває ці витрати.
Корисні матеріали з нашої практики
- Час тиші в Німеччині: до котрої можна шуміти
- Права орендаря в Німеччині: договір, розірвання і застава
- Підвищення орендної плати і захист від розірвання договору
Усі публікації розділу
Повний перелік довідників і справ із практики канцелярії з цієї теми.
- Права орендаря в Німеччині: договір, розірвання, Kaution
- Підвищення орендної плати та захист від виселення
- Час тиші в Німеччині (Ruhezeiten): години і штрафи
- Поспішай повільно: як повернути комісію маклера (Maklerprovision)
Часті запитання
Який максимальний розмір застави (Kaution)?
Не більше трьох місячних орендних плат без комунальних платежів. Орендар може сплатити заставу трьома щомісячними частинами (§ 551 BGB).
Який строк попередження про розірвання діє для орендаря?
Орендар може розірвати безстроковий договір оренди житла з попередженням за три місяці незалежно від тривалості оренди. Для орендодавця строк залежно від тривалості оренди збільшується до дев'яти місяців (§ 573c BGB).
Чи може орендодавець розірвати договір через власну потребу (Eigenbedarf)?
Так, якщо житло потрібне йому самому, членам його сім'ї чи домогосподарства (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Причини мають бути зазначені в повідомленні про розірвання; у разі особливих труднощів орендар може заперечити (§ 574 BGB).
Коли можна зменшити орендну плату?
Якщо недолік істотно погіршує користування житлом; зменшення настає в силу закону (§ 536 BGB). Повідомте про недолік негайно, а в разі сумніву платіть із застереженням.
До якого часу має надійти розрахунок комунальних платежів?
Протягом дванадцяти місяців після закінчення розрахункового періоду. Після цього орендодавець, як правило, вже не може вимагати доплати (§ 556 Abs. 3 BGB).
Чи потрібно виїжджати, якщо будинок продано?
Ні. Покупець вступає в чинний договір оренди (§ 566 BGB, «купівля не скасовує оренду»). Розірвання можливе лише з передбачених законом підстав, наприклад через власну потребу.
Скільки коштує первинна консультація?
Це залежить від суті та обсягу питання — від короткої безкоштовної оцінки до повноцінної первинної консультації. Вартість обговорюється індивідуально: кожен випадок розглядається особисто з адвокатом, і вартість ми завжди називаємо до початку консультації. Загальних юридичних довідок без розгляду вашої конкретної ситуації ми не надаємо. Якщо після цього ви доручаєте нам ведення цієї ж справи, оплата первинної консультації зараховується в подальший гонорар (§ 34 Abs. 2 RVG).