Адвокат по арендному праву в Германии

Арендное право касается вашего жилья или помещений для бизнеса — поэтому в споре на кону многое. Наша канцелярия в Берлине-Шарлоттенбурге представляет арендаторов и арендодателей по всей Германии, а также собственников квартир в спорах с товариществом собственников. Мы работаем на немецком, русском, украинском и английском языках.

Договор аренды, залог и коммунальные платежи

Многие условия договоров аренды недействительны, а многие расчёты коммунальных платежей ошибочны. Мы проверяем договоры и расчёты и защищаем ваши права.

• Проверка и составление договоров аренды и субаренды жилья
• Залог и его возврат (§ 551 BGB)
• Расчёт коммунальных платежей (Nebenkostenabrechnung, § 556 BGB)
• Повышение арендной платы до местного сравнительного уровня (§ 558 BGB), ступенчатая и индексируемая аренда, ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB)

Расторжение договора и выселение

Расторжение договора должно быть письменным (§ 568 BGB), а для обычного расторжения арендодателю нужно основание, предусмотренное законом (§ 573 BGB). Мы проверяем уведомление о расторжении и представляем вас в споре о выселении.

• Расторжение из-за собственных нужд и возражение в случаях особой тяжести (§§ 573, 574 BGB)
• Расторжение без срока из-за долга по аренде (§ 543 BGB) и погашение долга после этого (§ 569 Abs. 3 BGB)
• Иск о выселении и отсрочка выселения
• Права арендаторов при продаже дома (§ 566 BGB)

Недостатки, снижение арендной платы и косметический ремонт

Плесень, отключение отопления или шум дают право на снижение арендной платы. Мы следим, чтобы о недостатках сообщили правильно, а снижение было соразмерным, и защищаем арендодателей от завышенных требований.

• Снижение арендной платы (Mietminderung, § 536 BGB) и уведомление о недостатке (§ 536c BGB)
• Ремонт и модернизация, повышение аренды после модернизации (§ 559 BGB)
• Косметический ремонт: действительность условий о ремонте
• Споры о повреждениях при выезде

Коммерческая аренда

Для коммерческих помещений защита арендатора слабее, чем для жилья; тем важнее тщательно согласованный договор.

• Договоры аренды магазинов, офисов и кабинетов
• Защита от конкуренции и условия об индексации арендной платы
• Досрочное расторжение и новый арендатор
• Споры об арендной плате, коммунальных платежах и возврате помещения

Собственники квартир и соседи

Конфликты возникают и между собственниками квартир, например из-за переустройства вроде установки кондиционера. Решения собрания собственников можно оспорить только в течение одного месяца (§ 45 WEG). Мы также консультируем по спорам о дачных участках (Kleingarten) и о комиссии маклера при аренде квартиры.

Как мы работаем

1. Первая консультация: проверяем договор аренды, уведомление о расторжении или расчёт и называем текущие сроки.
2. Стратегия: объясняем ваши права, шансы и возможные расходы.
3. Представительство: ведём переговоры с арендодателем, арендатором или управляющей компанией и представляем вас в участковом суде.

Формат и гонорар согласуем с вами до начала работы; страховка юридических расходов с защитой по аренде (Mietrechtsschutz) часто покрывает эти расходы.

Из нашей практики

Каждое дело индивидуально; результаты прошлых дел не гарантируют исход вашего.

• Время тишины в Германии: до скольки можно шуметь
• Аренда квартиры: права и обязанности арендодателя и арендатора
• Как избежать ловушек арендодателей
• Расторжение договора из-за собственных нужд
• Продажа дома: права арендаторов при смене собственника
• Спор о расчёте за отопление
• Выселение из унаследованной квартиры
• Спор о праве проживания: ускоренное производство
• Возврат комиссии маклера
• Кондиционер в квартире и закон о собственниках жилья (WEG)
• Кондиционер вопреки решению собрания собственников?
• Расторжение договора на дачный участок

Все публикации раздела

Полный список справочников и дел из практики канцелярии по этой теме.

• Кондиционер в квартире и WEG: судебный спор в Берлине
• Кондиционер против воли собственников: WEG в Гамбурге
• Как выселить из унаследованной квартиры жильца без оплаты
• Расторжение аренды из-за собственных нужд (Eigenbedarf)
• Расторжение договора на дачу (Bundeskleingartengesetz)
• Продажа дома с жильцами: права арендаторов в Германии
• Аренда квартиры в Германии: права арендодателя и арендатора
• Недействительные условия договора аренды в Германии
• Расторжение аренды между родственниками: ускоренный процесс
• Спор о перерасчёте отопления с управлением недвижимостью
• Возврат комиссии маклера, если договор аренды не заключён
• Время тишины в Германии (Ruhezeiten): часы и штрафы
• Права арендатора в Германии: договор аренды, расторжение и залог (Kaution)
• Повышение арендной платы и защита от выселения в Германии (Mieterhöhung и Kündigungsschutz)

Частые вопросы

Какой может быть залог (Kaution) за квартиру?

Не более трёх месячных арендных плат без коммунальных платежей. Арендатор вправе внести залог тремя ежемесячными частями (§ 551 BGB).

Какой срок расторжения договора для арендатора?

Арендатор может расторгнуть бессрочный договор аренды жилья с соблюдением срока в три месяца независимо от длительности аренды. Для арендодателя срок в зависимости от длительности аренды увеличивается до девяти месяцев (§ 573c BGB).

Может ли арендодатель расторгнуть договор из-за собственных нужд (Eigenbedarf)?

Да, если квартира нужна ему самому, членам его семьи или домохозяйства (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Причины должны быть указаны в уведомлении; в случаях особой тяжести арендатор может возразить (§ 574 BGB).

Когда можно снизить арендную плату?

Если недостаток существенно мешает пользоваться квартирой; снижение действует в силу закона (§ 536 BGB). Сообщите о недостатке сразу и при сомнениях платите с оговоркой (unter Vorbehalt).

Когда должен прийти расчёт коммунальных платежей?

В течение двенадцати месяцев после окончания расчётного периода. После этого арендодатель, как правило, уже не может требовать доплату (§ 556 Abs. 3 BGB).

Нужно ли съезжать, если дом продали?

Нет. Покупатель вступает в действующий договор аренды (§ 566 BGB, «продажа не прекращает аренду»). Расторгнуть договор можно только по основаниям из закона, например из-за собственных нужд.

Сколько стоит первичная консультация?

Это зависит от сути и объёма вопроса — от короткой бесплатной оценки до полноценной первичной консультации. Стоимость оговаривается индивидуально: каждый случай обсуждается лично с адвокатом, и стоимость мы всегда называем до начала консультации. Общих юридических справок без разбора вашего конкретного случая мы не даём. Если затем вы поручаете нам ведение этого же дела, оплата первичной консультации засчитывается в дальнейший гонорар (§ 34 Abs. 2 RVG).