Як каже відоме прислів'я: «Поспішиш — людей насмішиш». Проте викликати сміх — ще не найгірше. Прикро стає тоді, коли поспіх б'є по власній кишені.
Щоб вести власну справу, потрібне приміщення. Припустімо, ви хочете відкрити власний ресторан, бар або дитячий садок. Приміщення для цього не обов'язково купувати — його можна взяти в довгострокову оренду. Головне, щоб воно відповідало вимогам, які висуваються до його використання. Коли вибір зроблено, необхідно укласти договір оренди. Перед його укладенням слід перевірити право орендодавця розпоряджатися приміщенням (Verfügungsbefugnis), тобто його право здавати в оренду саме ці приміщення. У договорі мають бути погоджені всі передбачені законом істотні умови: обов'язок орендодавця передати приміщення в стані, що відповідає договору; строк оренди; розмір орендної плати та строки її сплати; умови набрання договором чинності; умови його розірвання тощо.
Договір під умовою: дозвіл компетентного органу
До нашого бюро звернулася жінка — назвімо її Наталія. Вона хотіла відкрити в Берліні дитячий садок (Kindertagesstätte, Kita) і для цього мала орендувати приміщення. Оглянувши кілька об'єктів, вона обрала той, що, на її думку, відповідав усім необхідним вимогам. Представник фірми-орендодавця запевнив її, що приміщення якраз призначене для закладу денного догляду за дітьми і відповідає всім чинним нормам, проте їй потрібно отримати дозвіл компетентного органу. Між сторонами було укладено договір оренди нежитлового (комерційного) приміщення — Gewerberaummietvertrag.
Умови договору
Договір було укладено з 01.11.2013 строком на 10 років. На отримання дозволу компетентного органу на відкриття дитячого садка договір відводив 1 місяць. Якщо орган не надає згоди, договір вважається таким, що не набрав чинності, але орендарка зобов'язана сплатити договірну неустойку (Vertragsstrafe) у розмірі 2000 євро (§§ 339 і наст. BGB). Крім того, від імені фірми-орендодавця діяв маклер, винагороду якого (Provision) у розмірі 4832 євро мала сплатити орендарка — але лише після набрання договором чинності, тобто після отримання дозволу компетентного органу.
За словами клієнтки, вона подала до органу відповідну заяву разом із документами і, не чекаючи відповіді, переказала маклерові 4832 євро — вона була впевнена в позитивному рішенні, адже в цьому її переконали і представник фірми, і сам маклер. Гроші вона переказала 04.11.2013. Через кілька тижнів вона отримала рішення органу (Bescheid), яким їй відмовили в дозволі на відкриття дитячого садка в цьому приміщенні. Вона усно звернулася до маклера з вимогою повернути сплачену комісію — маклер поставився з розумінням, пообіцяв неодмінно повернути гроші, але далі обіцянок справа не пішла.
Комісія маклера належить лише після набрання договором чинності
Наталія чекала кілька місяців, час від часу нагадуючи про свою вимогу, але так нічого й не отримала — і вирішила звернутися до адвоката. Адвокат пояснив клієнтці, що маклер може вимагати винагороду за свої послуги лише після того, як укладений між сторонами договір набере чинності, — це правило закріплене в § 652 Німецького цивільного уложення (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) і було прямо зазначене в договорі. Сторони домовилися, що договір набирає чинності лише після отримання дозволу компетентного органу на відкриття дитячого садка. Орган у дозволі відмовив, отже, договір чинності не набрав. У такому разі Наталія, як передбачав договір, мала сплатити фірмі неустойку в розмірі 2000 євро, але не була зобов'язана нічого платити маклерові. Вона діяла поспішно, оплативши послуги маклера завчасно, — проте адвокат запевнив її, що допоможе повернути гроші.
Адвокат підготував лист фірмі-орендодавцю з вимогою повернути гроші, отримані маклером, який діяв від її імені. Він послався на норми BGB, згідно з якими маклер може вимагати винагороду лише після того, як договір оренди, укладений за його посередництва, набрав чинності, і за умови, що він здатен довести: договір було укладено саме завдяки його діяльності. Якщо договір передбачає набрання чинності за відкладальної умови (aufschiebende Bedingung), маклер може вимагати винагороду лише після настання цієї умови — у цьому випадку після отримання дозволу на відкриття дитячого садка. Оскільки умова не настала, договір чинності не набрав, а отже, маклер отримав гроші безпідставно. Адвокат вимагав повернути всю суму протягом двох тижнів.
Результат переговорів
У відповіді фірма заявила, що її провини немає — клієнтка сама переказала гроші, не дочекавшись набрання договором чинності. Адвокат наполягав на своїх вимогах і зазначив, що інакше бюро звернеться до суду. Тоді фірма послалася на умову договору про неустойку в 2000 євро на випадок, якщо договір не набере чинності, і запропонувала залік — повернути винагороду маклера за вирахуванням цієї неустойки. Оскільки пропозиція про залік неустойки надійшла саме від протилежної сторони, адвокат погодився на такі умови.
Насамкінець наголосимо ще раз: якщо ви плануєте такий серйозний крок, як ведення власного бізнесу, варто проконсультуватися з адвокатом. Так само перед укладенням будь-якого договору — купівлі-продажу, оренди, поставки тощо — доцільно заздалегідь отримати юридичну консультацію. Це вбереже вас від проблем у майбутньому і дасть упевненість у правомірності ваших рішень.
Усі права захищені. У разі копіювання та републікації статті посилання на першоджерело є обов'язковим.
