Договор аренды наряду с трудовым договором и договором купли-продажи является для большей части населения наиболее распространённым видом договора. Однако очень многие арендаторы зачастую очень плохо проинформированы о том, какими правами они на самом деле обладают и каких действий от них может требовать арендодатель.
Например, часто в договорах найма жилого помещения закреплено, что в случае нарушения арендатором условий договора арендодатель имеет право требовать от него выплаты оговорённого сторонами штрафа. Однако в соответствии с § 555 Гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch) соглашение, согласно которому арендодатель имеет право требовать с арендатора штраф, является недействительным.
Домашние животные
Запрет на содержание животных не распространяется на мелких животных, которые содержатся в клетках (хомяки, морские свинки, кролики и пр.), а также на птиц и рыбок — разрешение арендодателя в этом случае вообще не требуется. Более того, даже запрет на содержание кошек либо собак может быть признан судом недействительным, если он дискриминирует арендатора.
Ещё одной из точек давления на арендатора является необходимость соблюдения им установленных арендодателем правил проживания в жилом доме (Hausordnung). Однако требовать соблюдения указанных правил арендодатель может исключительно в том случае, если они являются частью договора аренды. Если данные правила просто вывешены на доске объявлений в подъезде, Вы имеете право им не подчиняться. Кроме того, даже если правила проживания включены в договор аренды, не все пункты подлежат исполнению. Судебная практика установила, что следующие широко распространённые требования арендодателя являются недействительными:
- принимать посетителей только до 22 часов (Вы имеете право принимать посетителей в любое удобное для Вас время);
- принимать душ в определённое время дня или ночи;
- играть на музыкальных инструментах максимум час в день либо полный запрет игры на музыкальных инструментах.
Дело Карла: тридцать лет в одной квартире
С арендодателем, устанавливающим свои собственные правила, далеко не всегда соответствующие законодательным нормам, столкнулся и наш клиент Карл (имя было изменено). В арендуемой квартире Карл проживал более тридцати лет, надлежащим образом выполняя все установленные арендодателем правила, своевременно выплачивая арендную плату и выполняя прочие обязанности по договору. Однако время шло, здоровье Карла с каждым годом оставляло желать лучшего, и врачи порекомендовали определить нашего клиента в дом престарелых для предоставления ему круглосуточного ухода. Так как проживание в доме престарелых также оплачивалось государством, Карлу необходимо было в срочном порядке расторгнуть договор аренды, и он направил арендодателю письмо с просьбой расторгнуть договор через один месяц со дня получения письма.
Сроки уведомления о расторжении договора
Арендатор обязан уведомить арендодателя о своём желании расторгнуть договор за три месяца — если в договоре установлен более длительный срок, этот пункт недействителен. При этом арендодатель не имеет права сократить законодательно установленный срок: до 5 лет аренды — 3 месяца, от 5 до 8 лет — 6 месяцев, свыше 8 лет — 9 месяцев.
Наш клиент полагал, что у него есть уважительная причина для расторжения договора без соблюдения указанного срока, так как органы социального обеспечения отказались оплачивать стоимость квартиры после перемещения Карла в дом престарелых, а собственного дохода у него не было. В ответ арендодатель сообщил, что уведомление получено, однако договор будет считаться расторгнутым лишь по истечении трёх месяцев, сославшись на § 569 Гражданского кодекса Германии — указанная Карлом причина досрочного расторжения не является уважительной. Поскольку состояние здоровья клиента резко ухудшилось, ни Карл, ни его дочь не имели желания продолжать спор и лишь попросили о рассрочке платежа.
Через некоторое время Карл получил уведомление о необходимости провести в квартире ремонтные работы до её сдачи арендодателю. В ответ Карл сообщил, что согласно договору аренды нести расходы за ремонт он не обязан, после чего в назначенный срок дочь нашего клиента вернула представителю арендодателя ключи от квартиры. Но на этом история не закончилась: через пару месяцев Карл получил новое письмо, в котором сообщалось, что, поскольку необходимые ремонтные работы не были проведены, ему придётся компенсировать арендодателю нанесённый несоблюдением условий договора ущерб.
Обращение к адвокату
Карл был очень расстроен из-за того, что арендодатель, в квартире которого наш клиент проживал тридцать лет, не только не хотел пойти ему навстречу, но и требовал выполнения обязательств, не предусмотренных договором, — и обратился за юридической помощью в нашу адвокатскую канцелярию. Наш адвокат, ознакомившись с договором аренды, направил арендодателю официальное письмо, сделав акцент на том, что согласно условиям договора в обязанности Карла не входило проведение каких-либо ремонтных работ в арендуемой квартире.
Через некоторое время был получен ответ, в котором арендодатель соглашался, что ремонтные работы Карлом проводиться не должны, однако требовал вернуть квартиру в таком же состоянии, в котором она была принята в аренду, а также провести уборочные работы и вывезти строительный мусор. Тщательно изучив приложение к договору, описывающее состояние квартиры, наш адвокат сообщил арендодателю, что тридцать лет назад квартира была принята в очень плохом состоянии, требующем ремонта, поэтому Карл самостоятельно облицевал ванную комнату плиткой, а на пол во всех остальных комнатах постелил ламинат. Удаление плитки и ламината привело бы к тому, что квартира перестала бы быть пригодной для сдачи в аренду, а такой демонтаж противоречил бы принципу добросовестности. Также было отмечено, что до сдачи квартиры была должным образом проведена уборка, и никакого строительного мусора в ней не оставалось.
Особый акцент адвокат сделал на том, что Карл многие годы добросовестно выполнял свои обязанности по договору, а на тот момент получал государственную помощь и собственными денежными средствами не располагал, в связи с чем даже при инициации арендодателем судебного процесса Карл был бы не в состоянии удовлетворить исковые требования. По этой причине наш адвокат потребовал прекращения каких-либо требований со стороны арендодателя в отношении нашего клиента.
Приняв во внимание аргументацию адвоката, компания-арендодатель сообщила, что отказывается от своих требований в отношении Карла.
На основании указанного примера из практики нашей адвокатской канцелярии мы рекомендуем Вам своевременно обращаться за юридической помощью к опытному адвокату, так как только адвокат сможет не просто применить норму закона, но и подобрать необходимую аргументацию, грамотно сформулировать Вашу точку зрения и отстоять Ваши правовые интересы.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
