«Благородный муж, привязанный к домашнему уюту, не достоин зваться таковым.» — Конфуций
Многим из наших читателей не понаслышке известно, что жители Германии к вопросам удобства и комфорта собственного дома относятся достаточно чутко и трепетно. Оно и понятно — наш дом — это место, где мы проводим значительную часть жизни, восстанавливаем силы, так необходимые нам для работы и активной деятельности. С одной стороны, владелец квартиры — это её полноправный хозяин, самостоятельно принимающий решения в отношении своего жилья, именно он решает, каким образом сделать своё жильё максимально комфортным для себя и членов своей семьи. С другой стороны, решения того или иного владельца не должны противоречить законным интересам других жильцов. Это правило относится и к территориям общего пользования: придомовым и внутридомовым площадям, находящимся в совместном владении собственников квартир.
Плата за коммунальные услуги в ФРГ достаточно высока, поэтому жильцы очень заинтересованы в сохранении комфорта, порядка и сокращении расходов по эксплуатации. В каждом доме на этапе строительства создаётся План разделения собственности и управления недвижимостью, в котором указано, что является частной, а что общей собственностью. План подлежит утверждению и обязательной регистрации. При покупке квартиры собственник получает Земельную книгу с планом квартиры и описанием правил использования общего имущества. В зависимости от метража квартиры собственнику выделяется определённое количество условных частей общего имущества, от величины которого зависит вес голоса собственника на общем собрании собственников жилья.
Что регулирует WEG
Законом о правах собственников жилья (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) предписано в обязательном порядке создавать в домах Товарищества собственников жилья и нанимать для обслуживания управляющую компанию. Окна, наружная часть лоджий и балконов, фасад дома являются общим имуществом — их изменение требует согласования.
Некоторые действия ТСЖ в Германии с точки зрения российского собственника могут показаться чрезмерными: так, например, общее имущество, включая земельный участок, подлежит обязательному страхованию, чаще всего страхованию подлежат и квартиры. Поскольку окна, наружная часть лоджий и балконов, фасад дома, согласно германскому законодательству, являются общим имуществом, не допускается разномастная окраска, остекление, заметные с улицы цветочные кадки на всех балконах должны быть одинаковые, а спутниковая тарелка одна на всех. ТСЖ регулируют правила поведения, допустимый уровень шума. Все жильцы дома обязаны выполнять требования ТСЖ и подчиняться установленным правилам, в случае злостного нарушения правил собственник может быть через суд принуждён выполнять решения ТСЖ.
Вопросы об управлении общей собственностью решаются совместно собственниками жилья на общем собрании. Такое собрание проводится один раз в год или чаще и инициируется управляющим (управдомом). На общем собрании собственники выбирают Управляющую организацию, которой поручают вести основные работы по обслуживанию дома, выбирать поставщиков услуг по уборке домовых и придомовых территорий, ремонту. Полномочия Управляющей компании определяют члены товарищества в зависимости от договорённости: они могут быть полностью делегированы управляющей компании, либо право принимать основные решения остаётся у членов управляющего совета, либо все решения принимаются только на общем собрании.
Закон о правах собственников жилья содержит правила прохождения согласований при проведении каких-либо действий в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности. Не очень большой редкостью, к сожалению, является злоупотребление правами, принадлежащими другим собственникам многоквартирного дома. Порой они отказываются от согласования тех или иных предложений собственников по улучшению собственного жилья или совместных площадей по причине невнимательного ознакомления с предложением, отсутствия специальных знаний, из-за личной неприязни к соседям и даже принятия решения «за компанию» с другими голосующими. В таких случаях собственники оказываются заложниками неблагоприятной ситуации, когда они вынуждены противостоять группе оппонентов, порой не желающих слышать разумные доводы выступающего.
Отказ собрания и обращение к адвокату
В такой ситуации на помощь заявителю может прийти опытный адвокат, имеющий многолетний опыт успешного разрешения подобных дел. Одним из таковых стало дело обратившейся к нам девушки, назовём её Виктория, внезапно столкнувшейся с суровой действительностью принятия коллективных решений в ФРГ. Виктория приобрела квартиру в престижном районе Гамбурга около пяти лет назад. Спустя время девушка познакомилась со своим будущим мужем Константином (имя было изменено), который жил и работал в Гамбурге, и молодые люди приняли решение жить вместе в квартире Виктории.
Константин взял на себя все расходы и усилия по ремонту и обстановке квартиры и столкнулся с непредвиденной проблемой. Будущие муж и жена решили установить в квартире качественный кондиционер — современную модель с минимально низким уровнем шума и без внешнего блока, способного испортить фасад здания: циркуляция воздуха в ней осуществлялась через два вентиляционных выхода внутри наружной стены, закрытых на фасаде декоративными решётками. Константин знал, что вопрос о возможности установки охлаждающего устройства должен быть одобрен собственниками других квартир, и через управляющего многоквартирным домом вынес вопрос на общее собрание собственников жилья.
Собственники, не сильно вдаваясь в подробности вынесенного на голосование вопроса, приняли решение об отказе и не дали соответствующее разрешение на установку кондиционера. Управляющая компания на основании принятого решения незамедлительно вынесла постановление о демонтаже уже установленного прибора. Разумеется, лишние траты, так же, как и невозможность в полной мере наслаждаться комфортом квартиры в жаркие летние дни, никак не сочетались с планами молодой пары. По совету родственников, проживающих в Берлине, Константин обратился в нашу адвокатскую канцелярию.
Адвокат нашей канцелярии в первую очередь уточнил, когда состоялось собрание собственников, на котором было принято отрицательное решение. Как выяснилось, собрание было проведено около трёх месяцев назад, и срок обжалования, составляющий один месяц, уже истёк. С другой стороны, адвокат разъяснил клиенту, что, учитывая особенности выбранного для установки кондиционера, вопрос о согласовании в принципе не стоило выносить на общее собрание собственников жилья — и на это было три причины.
Три аргумента адвоката
Во-первых, изменение фасада здания заключалось в небольшом закрытом декоративной решёткой отверстии в наружной стене дома — признать это ухудшением внешнего вида здания было бы едва ли возможно.
Во-вторых, была выбрана одна из самых современных моделей охлаждающих устройств, характеризующихся предельно низким уровнем шума и соответствием всем законодательно установленным экологическим требованиям.
В-третьих, согласно применимой судебной практике, в случае подобных изменений могло потребоваться согласие не всех собственников, а только тех соседей, которых данные изменения непосредственно затрагивали, — а они на собрании отсутствовали и не участвовали в принятии решения.
Адвокат нашей канцелярии обратился к непосредственным соседям Константина, представил всю техническую документацию, касающуюся охлаждающего устройства, а также фотографии вентиляционной решётки, закрывающей отверстие на внешней стене дома, и попросил дать письменное согласие на установку кондиционера в квартире молодых людей. Получив такие согласия от жильцов всех прилегающих квартир, адвокат подготовил и отправил аргументированное письмо в адрес управляющей компании о том, что данный вопрос не должен был выноситься на общее собрание собственников жилья. К письму прилагались полученные согласия соседей Константина и Виктории.
Управляющая компания приняла указанные в письме доводы адвоката как верные и отменила своё первоначальное требование о демонтаже охлаждающего устройства и приведении фасада здания в первоначальный вид. Молодые люди остались довольны профессиональной работой адвоката, позволившей им после преодоления всех житейских трудностей в полной мере наслаждаться комфортом в заботливо благоустроенном семейном гнёздышке.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
