Германская пресса пишет о том, что количество бездомных в Германии за последние несколько лет удвоилось. И если ранее прирост этой категории населения шёл за счёт приезжих из Восточной Европы, то сегодня на улице оказываются часто люди, которые в обществе маркируются как средний класс, только та его часть, что утонула в долговых обязательствах и больше не способна оплачивать прежний уровень жизни. Собственникам сдаваемого в аренду жилья нужны доходы, а заботой об обездоленных занимается государство и Каритас. И всё чаще слышно о жёстком поведении арендодателей по отношению к квартиросъёмщикам. Но всегда ли прав собственник жилья?
Не благая весть
К нам в адвокатскую канцелярию обратились пенсионеры Михаил и Марта. Супруги были удручены письмом, которое они получили от собственника дома, в котором проживают уже много лет: в письме говорилось, что они должны в течение месяца съехать с занимаемой ими квартиры. Для пожилых людей, которые прожили в этой квартире двенадцать лет и за пару месяцев до этого извещения сделали ремонт, предложение выехать стало настоящим ударом. Куда идти, где можно так скоро найти новую квартиру, если цены на аренду значительно возросли, а платили пенсионеры вполне умеренную цену?
Дом, в котором живут наши клиенты, постройки начала двадцатого века, а последний ремонт в доме делался, похоже, ещё до падения Берлинской стены. В начале 2017 года у дома появился новый собственник, и жильцы дома перезаключили договоры аренды с новым владельцем — крупной торговой сетью. Соседи обрадовались: мол, у этих деньги есть, приведут дом в порядок. Но радость была недолгой и неоправданной: собственники дома оценили сумму вложений в реновацию, сроки окупаемости инвестиций и пришли к выводу, что лучше снести дом, а освободившуюся площадь отдать под расширение автомобильной парковки перед магазином. Так жители старого дома и получили приглашение пожаловать с вещами на улицу. Перед тем как собрать скарб, Марта с Михаилом решили проконсультироваться у адвокатов насчёт законности требований нового собственника дома — и это было верное решение.
Продаётся дом с жильцами
Лишь двадцать процентов жителей Германии являются собственниками жилья, все остальные арендуют квартиры или дома у частников или компаний. Из-за наплыва людей в Германию наблюдается острый дефицит недорогого жилья, что предполагает рост цен. Но если квартира сдана ранее, поднять на неё цену сообразно сложившемуся спросу не удастся — повышение цен строго регламентировано. Другое дело, если выселить жильцов, то новые договоры могут иметь уже совсем иную стоимость. Но для того, чтобы защитить права арендаторов от произвола собственников жилья, существуют специальные параграфы Гражданского кодекса.
Сроки расторжения договора аренды
Если квартиросъёмщик не хочет освобождать занимаемую им квартиру, выселить его будет очень нелегко — нужны веские основания. При соблюдении всех формальностей действуют следующие сроки уведомления: до 5 лет пользования жильём — уведомление за 3 месяца; от 5 до 8 лет — за 6 месяцев; свыше 8 лет — за 9 месяцев до окончания действия договора.
Даже в случае продажи квартиры права арендатора на проживание в ней сохраняются — продажа происходит со своего рода обременением. Даже при нарушении договора аренды со стороны квартиросъёмщика, если у него есть дети или некоторые заболевания, выселение будет затруднительно. Наши клиенты жили в занимаемой ими квартире двенадцать лет, и требование освободить жильё в течение двух месяцев могло произвести впечатление только на людей, не знакомых с законодательством, регулирующим отношения между собственником и арендатором. Но это было не единственное юридическое упущение со стороны нового собственника дома.
Разделка под орех
Для того чтобы требовать от жильцов освободить занимаемые ими квартиры, у собственника должны быть веские основания. Собственник захотел въехать в дом и проживать там самостоятельно? Не подходит. Арендаторы перестали вносить арендную плату? Не подходит. В каждой из квартир родилось за год по пять детей, и всем требуется переезд в более просторное жильё? Снова не подходит. Возможно, компания-собственник сетевых магазинов не знала, что права квартиросъёмщиков охраняются государством не менее, чем права собственников, и что срок действия договора исчисляется не с момента заключения договора с новым владельцем, а с момента вступления в силу первоначального договора? Но и это вряд ли — скорее всего, от крупного ритейлера была игра «под дурачка»: приобретая дом, компания обязана была знать об обязательствах перед жильцами, а сам дом, возможно, изначально приобретался ради земельного участка под расширение автостоянки.
Все претензии к собственнику дома были изложены адвокатами нашей канцелярии со всеми ссылками на действующие нормы, а также с примерами судебных решений по схожим делам, которые выносились судами разных земель Германии — и далеко не в пользу собственников. Как и ожидалось, ответ был вполне дружелюбный, и предстояло обсудить детали урегулирования конфликта.
Итоговые условия урегулирования
Адвокаты нашей канцелярии добились увеличения срока на поиски нового жилья до десяти месяцев; при более раннем переезде клиенты получали по 1500 евро за каждый сэкономленный для собственника месяц; единовременно за расторжение договора — 10 000 евро; расходы на переезд, включая коробки, взяла на себя компания-собственник.
Все требования были удовлетворены. А новую квартиру Марте и Михаилу посчастливилось найти уже через полтора месяца, что позволило получить им бонус аккурат на приобретение нового автомобиля. При условии грамотной адвокатской помощи ситуации, порою кажущиеся неразрешимыми, приносят дополнительные выгоды.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
