Будь-який ремонт тягне за собою грошові витрати. Але коли ці витрати вдвічі перевищують очікувані, мимоволі стає сумно. Як уникнути такої ситуації і на що потрібно звертати увагу під час укладення договору підряду, а також у ході виконання ремонтних робіт, ви дізнаєтеся з нашої статті.
Родина Максима і Світлани Федорових (імена та прізвище змінено) родом із Росії. Усе життя вони прожили в Новосибірську, поки одного разу голова родини Олексій, який був великим підприємцем, не вирішив вивести свій бізнес на міжнародний рівень. Він уже давно мріяв про це, і Німеччина якнайкраще підходила для здійснення його мети. Олексій швидко знайшов партнерів у Гамбурзі, і справа пішла. Спочатку вдавалося координувати все напряму з Росії, але в якийсь момент це стало доволі важко, і родина, зваживши всі «за» і «проти», вирішила переїхати до Німеччини.
Важливо знати
Згідно з §§ 631–635 BGB, винагорода за договором підряду вважається погодженою, якщо сторони прямо не домовилися про інше — але це не звільняє підрядника від обов'язку обґрунтувати ціну.
Влаштувавшись у Німеччині, вони, недовго думаючи, вирішили придбати приватний будинок під Гамбургом. Будинок був розкішний: двоповерховий, із високими стелями, літнім будиночком, садом, дитячим майданчиком і гаражем. От тільки ремонт там не робили, вочевидь, від часів будівництва. Одним словом, стан будинку залишав бажати кращого. Капітальний ремонт був просто необхідний. Оскільки родина Федорових хотіла якомога швидше в'їхати в новий будинок, ремонт вони вирішили почати негайно. Для цього вони найняли малярну фірму «Мюллер» (назву змінено). Робітники мали встигнути до першого серпня. Світлана дуже хотіла переїхати в новий, відремонтований будинок ще до закінчення шкільних канікул дітей, щоб вони встигли спокійно переїхати, а потім діти пішли до школи.
Фірма «Мюллер» погодилася на такі стислі строки. Оцінивши обсяг робіт, а також зробивши необхідні заміри площ, фірма надала родині попередній кошторис на виконання ремонтних робіт (Kostenvoranschlag). У кошторисі детально були розписані майбутні, узгоджені з родиною ремонтні роботи, а також ціни на послуги, запропоновані цією фірмою. Загальна сума за цим кошторисом становила 11 000 євро. За дорученням Максима і Світлани фірма мала провести в усьому будинку, гаражі та садовому будиночку малярно-штукатурні роботи, що включало оштукатурення фасадів і внутрішніх приміщень, шпаклювання й ґрунтування стель і стін, обклеювання стін шпалерами, фарбування стін, декор із поліуретану: стельові карнизи та плінтуси, а також деякі інші дрібні роботи.
Не гаючи часу, фірма одразу взялася до роботи в будинку. Родина Федорових ходом виконання робіт особливо не цікавилася і взагалі намагалася не заглиблюватися, лише підвозила матеріали: сухі суміші, фарби, ґрунтовки — і зрідка давала якісь доручення. Однак незабаром Максим і Світлана помітили, що ремонтні роботи йдуть занадто повільно, і до першого серпня вони навряд чи встигнуть. Щоб пришвидшити роботу, вони найняли ще одну фірму, яка мала перебрати на себе роботи в гаражі та садовому будиночку. З фірмою «Мюллер» домовилися, що вона продовжить роботу в будинку, а натомість того, що гаражем і літнім будиночком займеться інша фірма, у будинку фірма «Мюллер» проведе додаткові роботи на кухні зі спеціальним нанесенням покриття типу «венеційська штукатурка». Традиційна венеційська штукатурка — це дуже складна техніка нанесення. Не дивно, що через складність нанесення така штукатурка потребує більше праці. Однак родина про це не думала. І, вважаючи, що про все домовилися, чекала на завершення ремонтних робіт.
Через кілька місяців було виконано колосальний обсяг роботи. Будівельники постаралися на славу. Усе було вище всяких похвал, жодних претензій у родини Федорових не було. Навпаки, вони залишилися задоволені й перебували в передчутті переїзду в новий будинок. До того ж інші найняті ними фірми також на той момент завершили роботи вчасно.
Кілька фінальних штрихів — і фірма «Мюллер» надала родині рахунок, так званий Abschlagsrechnung. У рахунку була вказана грошова сума в розмірі 11 900 євро, тоді як у попередньому кошторисі було нараховано 11 000 євро. Різниця в сумах родину аж ніяк не збентежила, адже в ході виконання робіт відбувалися певні зміни. Тож, наївно вважаючи, що це і є рахунок за виконані роботи, вони одразу оплатили рахунок і попрощалися з робітниками. На жаль, тоді вони ще не знали, що Abschlagsrechnung — це лише проміжна оплата за виконаний обсяг робіт.
Через якийсь час, через 6 місяців, на порозі їхнього нового будинку, що ще пахнув свіжою фарбою, з'явився директор фірми «Мюллер». Раніше вони його ніколи не бачили. Усі переговори й погодження завжди велися через прораба, який, за словами директора, був його правою рукою. Однак директор прийшов не для того, щоб привітати щасливу родину з новосіллям. Із собою він приніс остаточний рахунок (Schlussrechnung) на суму 26 000 євро загалом. У рахунку також було враховано вирахування суми, яку родина вже сплатила (11 900). Таким чином, виходило, що Федорови залишалися винні малярній фірмі ще 14 100 євро — що виявилося більш ніж удвічі більше за те, що вони вже заплатили.
Максим і Світлана, шоковані таким поворотом подій, категорично відмовилися платити за рахунком, вважаючи, що це, мабуть, якась помилка.
Однак справа цим не закінчилася. Директор ще протягом цілого року намагався домогтися від них оплати виконаних робіт. І зрештою, не отримавши жодної реакції від Федорових, звернувся до адвоката. Через адвоката вирішити питання також не вдалося, і тоді він подав позовну заяву до суду.
Тим часом Максим і Світлана разом із дітьми, які вже встигли облаштуватися в новому будинку, переїхали до Чехії. Бізнес Максима активно розвивався і незабаром вийшов за межі Німеччини. У Гамбурзі в дітей не складалося зі школою, вивчення мови йшло вкрай повільно, та й дружина не була задоволена життям у Німеччині. І, побувавши кілька разів у Празі, яка славиться кількістю російськомовних мешканців, доступністю цін і красою, було ухвалено рішення переїхати туди.
Будинок вони на той момент уже встигли продати. Причому продаж будинку відбувся незадовго до того, як директор фірми «Мюллер» звернувся до суду. Оформлення продажу нерухомості й передання прав власності ще не було відображене в Земельному кадастрі (Grundbuch), оскільки на той момент була лише подана заявка на внесення попереднього запису про перехід права власності стосовно покупця.
Коли родина Федорових звернулася до нашої адвокатської канцелярії, Земельний суд (Landgericht) через неявку відповідачів на судове засідання вже виніс заочне рішення (Versäumnisurteil) і зобов'язав їх виплатити суму, яку вимагав позивач, — 14 100 євро. Максим і Світлана стверджували, що виклик до суду вони не отримували. Однак на той момент вони вже жили в Празі, а їхня пошта була переадресована друзям. Клієнти, звісно, запевняли, що друзі дуже надійні й завжди відразу передають їм усю пошту. Але строки вже були пропущені. До того ж у витребуваних нами матеріалах справи було зазначено, що виклик до суду відповідачам було доставлено.
Без зволікань ми подали до суду заперечення проти рішення, ухваленого за відсутності сторін. У цивільному процесі після подання відповідного заперечення справа знову переходить у позовне провадження. Так, надалі під час розгляду справи в судовому засіданні ми навели такі аргументи:
По-перше, обмір площі будинку, наданий позивачем, не відповідав дійсності. По-друге, між нашими клієнтами і фірмою «Мюллер» спочатку була обумовлена ціна 11 000 євро, і клієнти вважали, що це і є фіксована ціна за роботи. По-третє, усі доручення з боку клієнтів давалися лише в межах уже обумовлених робіт, а надходження додаткових доручень було пов'язане лише з тим, що ремонт гаража й садового будиночка було відкликано клієнтами, і, таким чином, ці доручення мали бути зараховані в рахунок відкликаних робіт. Для цього в ході розгляду справи ми намагалися послатися на прораба фірми як на свідка у справі, оскільки саме через нього велися всі погодження робіт. Але, як незабаром з'ясувалося, він перебрав фірму на себе і, звісно, свідчити проти самого себе не став. І, по-четверте, ми вказали на ту дивну обставину, що директор з остаточним рахунком з'явився лише через 6 місяців. Позивач пояснював це тяжким станом здоров'я і тим, що весь цей час перебував у лікарні й лише, одужавши, здійснив необхідний підрахунок.
Згідно з німецьким законодавством, норми, що регулюють договір підряду, містяться в §§ 631–635 Цивільного кодексу Німеччини (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Відповідно до § 631 абз. 1, за договором підряду «підрядник зобов'язується виконати обумовлену роботу, а замовник — сплатити узгоджену винагороду». При цьому, згідно з § 632, «винагорода вважається мовчазно узгодженою, якщо виконання роботи, виходячи з обставин, можна очікувати лише за винагороду» (абз. 1); «якщо розмір винагороди не встановлено, то узгодженою винагородою слід вважати винагороду, що відповідає тарифам, а за відсутності тарифів — звичайну винагороду» (абз. 2).
Однак основна складність полягала в тому, що судова практика Німеччини у більшості випадків на боці підрядників. Якщо роботи були виконані і претензій щодо якості виконаної роботи не надійшло, то будьте ласкаві заплатити. У нашому випадку клієнти залишилися повністю задоволені виконаною роботою. А те, чи давалися окремі доручення від клієнтів чи ні, — це вже другорядне. Робота фактично була виконана, відповідно, потрібно заплатити. І навіть якщо жодних додаткових доручень, які збільшили б обсяг роботи, справді не було, — усе одно, згідно з § 632 Цивільного кодексу Німеччини, слід оплатити виконану роботу. Таким чином, для суду питання оплати ремонтних робіт навіть не розглядалося. Обговорювалося лише те, наскільки роботи, зазначені в остаточному рахунку, були фактично виконані. І тут наші клієнти не могли конкретно сказати, які роботи були виконані, а які ні. Не дивно, адже людині, яка взагалі не розбирається в ремонтних роботах, відповісти на таке запитання вкрай складно.
Єдиним виходом розібратися в цій ситуації було б проведення експертизи, але її вартість становила близько 3000 євро. Навіть якщо б експерт дійшов висновку, що роботи справді були виконані, але, наприклад, була завищена площа на 10–20%, сума в рахунку, можливо, і зменшилася б, але на ті самі 10–20%, не більше. При цьому сума, яку довелося б заплатити за проведення експертизи, лягла б на нашу сторону в разі програшу. Крім того, ми детально вивчили приписи Правил виконання підрядно-будівельних робіт (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen — VOB), із яких, наприклад, випливало, що площа вікон не віднімається із загальної площі стін, оскільки враховуються віконні відкоси, які також підлягають ремонтним роботам. І нерідко площа цих відкосів покриває собою всю площу вікна. Природно, наші клієнти не були фахівцями і таких нюансів не знали, вважаючи при цьому, що площа, відведена під ремонт, значно менша за заявлену іншою стороною. Адже вікон у їхньому будинку було багато. Таким чином, обговоривши питання проведення експертизи з клієнтами, було ухвалено рішення не витрачати на це додаткові кошти.
На той момент нерви Світлани вже не витримували напруги. Вона плакала в суді й наполегливо просила все закінчити. Зваживши ситуацію, оцінивши всі шанси й ще раз обговоривши все з клієнтами, ми вирішили закрити справу мировою угодою. Після переговорів з іншою стороною нам вдалося домогтися зменшення суми, що вимагалася. Таким чином, фінальна сума становила 8000 євро.
Ще однією причиною піти на мирову угоду був той факт, що після ухвалення судом первинного заочного рішення малярна фірма внесла до Земельного кадастру обтяження на будинок і земельну ділянку в розмірі 14 100 євро. Сталося своєрідне накладання подій одна на одну. Незважаючи на те, що будинок було продано до початку судового розгляду, формальне оформлення продажу нерухомості ще не було завершене до кінця. Була подана лише заявка на внесення попереднього запису до Земельного кадастру про перехід права власності на земельну ділянку стосовно покупця, а власниками на той момент усе ще були наші клієнти. Позначка про наявність обтяження на об'єкт нерухомості означає, що існують обмеження на здійснення угод із цим об'єктом. Власник не вправі продати, обміняти чи подарувати майно без зняття цього обтяження.
Таким чином, нам потрібно було діяти швидко, щоб угода купівлі-продажу не зірвалася.
Підсумовуючи все викладене, хотілося б поділитися з вами кількома порадами, які стануть у пригоді під час укладення договору підряду:
- Намагайтеся одразу якомога конкретніше обумовлювати обсяг робіт із підрядником.
- Якщо озвучуєте якісь нові доручення чи коригування щодо роботи, одразу уточнюйте, чи входитиме виконання цих доручень у вартість ціни за роботу.
- Отримавши рахунок від підрядника, звертайте увагу на те, проміжний він чи остаточний.
- Спробуйте від самого початку домовитися з підрядником про фіксовану плату за роботу. Багато фірм, звісно, на це не погоджуються, оскільки доволі часто в ході робіт трапляються різні зміни, але домовитися хоча б про надання підрядником рахунків у міру виконання роботи цілком можливо.
Усі права захищені. У разі копіювання та републікації статті посилання на першоджерело є обов'язковим.
АДВОКАТСЬКА КАНЦЕЛЯРІЯ ПРЕДСТАВЛЯЄ ІНТЕРЕСИ КЛІЄНТІВ НА ВСІЙ ТЕРИТОРІЇ НІМЕЧЧИНИ
Усі права захищені. У разі копіювання чи републікації статті посилання на першоджерело обов'язкове.
