Практически каждый, кто живёт в одном из крупных городов Германии, сталкивался с проблемой поиска квартиры. В связи с тем, что хорошее и доступное по стоимости жильё встречается достаточно редко, многие подписывают договоры аренды, даже не вникая в условия, так как понимают, что в случае, если они начнут предлагать внести изменения в те либо иные пункты договора, арендодатель может просто отдать предпочтение другому арендатору. Такое безоговорочное согласие с предложенными условиями зачастую приводит к возникновению конфликтов в будущем, однако и в таких случаях существует возможность оспорить требования арендодателя — в особенности, когда закреплённые в договоре аренды требования признаются в соответствии с нормами законодательства либо согласно судебной практике недействительными.
В данной статье наша адвокатская канцелярия хотела бы остановиться на нескольких наиболее распространённых проблемах, с которыми может столкнуться квартиросъёмщик после заключения договора аренды.
1. Обязанность провести косметический ремонт в квартире
Очень многие сталкивались с тем, что в договоре аренды закрепляется обязанность арендатора периодически (например, раз в три года) проводить косметический ремонт арендуемого помещения. При этом такая обязанность зачастую закрепляется в договоре даже тогда, когда квартиросъёмщик вселяется в квартиру без ремонта.
Важно знать
Если в договоре аренды квартиры, в которой не был проведён ремонт перед её сдачей, закреплена обязанность квартиросъёмщика периодически делать косметический ремонт, исполнять это требование Вы не обязаны. Актуальная судебная практика признаёт такой пункт недействительным, так как это привело бы к незаконному обременению арендатора.
В случае, если арендованная квартира была принята в очень хорошем состоянии, требование проведения ремонта будет обоснованным. При этом арендодатель не имеет права требовать от Вас для проведения ремонтных работ привлечения профессиональных маляров и компаний, осуществляющих ремонты — Вы имеете право провести ремонт собственными силами либо с привлечением друзей и знакомых.
2. Белые стены и никакого декора
Ещё одним требованием арендодателя, зачастую закрепляемым в договоре аренды, является необходимость покраски стен исключительно в белый либо иной нейтральный цвет. Судебная практика признаёт такое требование обоснованным, так как арендодатель имеет право получить обратно квартиру с нейтральным декором, который вызовет заинтересованность у большинства потенциальных квартиросъёмщиков. Более того, в случае, если арендатор, получивший квартиру с нейтральным декором, возвращает её с выкрашенными в яркие цвета стенами, арендодатель имеет право требовать возмещения соответствующего ущерба.
Однако обращаем Ваше внимание на то, что во время действия договора аренды Вы имеете право использовать в квартире любой декор, который Вам по душе, — то есть нейтральный вид квартира должна иметь только в момент её передачи арендодателю.
3. Расторжение договора аренды арендодателем для собственных нужд
Многие люди, получив хорошую работу и обзаведясь семьёй, хотят почувствовать стабильность и защищённость также в отношениях с арендодателем, в связи с чем стремятся заключить бессрочный договор аренды. Однако даже в случае заключения договора аренды на неопределённый срок у арендодателя остаётся право расторгнуть его в случае необходимости использования помещения для собственных нужд. При этом понятие «собственные нужды» трактуется судами достаточно широко и может включать в себя не только использование помещения арендодателем лично, но также необходимость предоставления его для проживания кому-либо из членов семьи (в том числе внукам, племянникам и пр.). Арендодатель не обязан при заключении договора аренды предупреждать квартиросъёмщика о том, что в будущем квартира может понадобиться ему или членам его семьи.
Таким образом, если бессрочный договор аренды был расторгнут арендодателем для собственных нужд уже через пару лет, его действия будут признаны правомерными, если не будет доказано, что он изначально намеревался сдать помещение лишь на краткосрочный период. Единственным выходом с целью минимизации рисков арендатора является включение в договор аренды пункта, согласно которому арендодатель отказывается в течение определённого периода (например, пяти лет) использовать своё право расторжения договора для собственных нужд.
4. Возмещение ущерба за утерянные ключи
Ещё одной распространённой проблемой, с которой сталкиваются арендаторы, является потеря одного либо нескольких ключей, предоставленных арендодателем. В договорах аренды, как правило, закрепляется, что вне зависимости от обстоятельств, при которых ключ был потерян, и вне зависимости от вины квартиросъёмщика последний обязуется выплатить арендодателю компенсацию соответствующего ущерба, связанного с необходимостью замены системы замков.
Три условия правомерной компенсации
Возмещать ущерб арендодателю квартиросъёмщик обязан лишь при наличии своей вины — например, если ключи были украдены, компенсации требовать нельзя. Арендодатель вправе требовать возмещения лишь в том случае, если система замков была им действительно заменена (а не просто теоретически могла быть заменена). И необходимость замены должна быть связана с реальной опасностью того, что третьи лица могут воспользоваться ключами, — например, утонувшие в реке ключи такой опасности не создают.
5. Оплата эксплуатационных расходов согласно договору аренды
Помимо обязанности арендатора выплачивать оговоренную сторонами арендную плату, договором аренды может быть также предусмотрена обязанность оплачивать эксплуатационные расходы. Однако арендодатель не имеет права перекладывать на плечи арендатора все имеющиеся производственные издержки. В § 1 Положения «Об эксплуатационных расходах» (Betriebskostenverordnung) закреплено, что эксплуатационными расходами признаются расходы, понесённые собственником вследствие владения либо эксплуатации соответствующего объекта недвижимости, а § 2 указанного положения содержит полный перечень таких расходов: затраты на отопление, водоснабжение и обогрев воды, налог на землю, вывоз мусора, уборку улиц и пр. Тем не менее арендодатель не имеет права взыскивать с квартиросъёмщика расходы на ремонт и техническое обслуживание, затраты на оплату услуг управляющего домом и прочие не установленные законодательством расходы.
Однако в некоторых ситуациях даже с правомерно закреплёнными и взыскиваемыми эксплуатационными расходами могут возникнуть неожиданные проблемы. Так, клиентка нашей адвокатской канцелярии София (имя было изменено) получила расчёт эксплуатационных расходов, согласно которому ей необходимо было доплатить более 1000 евро за использование горячей воды. Проверив показания счётчиков, София обнаружила, что всё было подсчитано верно, однако была убеждена, что израсходовать в 4 раза больше воды, чем в среднем за 5 лет проживания в этой квартире, она просто не могла — почти три месяца она проживала за границей, а около одного месяца у сестры в другом городе. Объяснить ситуацию можно было лишь дефектом установленного счётчика.
По этой причине нашим адвокатом были направлены арендодателю официальные разъяснения, подкреплённые соответствующими доказательствами, с просьбой пойти нашей клиентке, которая всегда своевременно выплачивала арендную плату и компенсировала эксплуатационные расходы, навстречу и сократить размер требуемой оплаты. Арендодатель, изучив полученные разъяснения, сравнил расход горячей воды клиентки за последние четыре года с расходом воды, зафиксированным в прошлом году, и разрешил Софии выплатить лишь половину требуемой суммы.
Таким образом, Вы можете легко убедиться, что договор аренды жилого помещения может содержать многие уловки арендодателей, которые в действительности противоречат законодательным нормам Германии. По этой причине рекомендуем Вам предварительно получить исчерпывающую юридическую консультацию опытного адвоката, а в случае возникновения спорных вопросов заручиться его профессиональной поддержкой.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
