In Mehrfamilienhäusern kommt es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein, manchmal gibt es überhaupt keinen sachlichen Grund – Sie, liebe Leserin, lieber Leser, gefallen dem Nachbarn unter, über oder neben Ihnen einfach nicht. Wenn nun für eine Maßnahme in der eigenen Wohnung, die die Interessen anderer Eigentümer berühren kann, deren Zustimmung erforderlich ist (etwa ein Umbau, der Einbau einer Klimaanlage o. Ä.), kann sich daraus ein regelrechtes Problem entwickeln. In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Verfahren der Zustimmung, wenn Eigentümer bauliche Maßnahmen an ihrer im Eigentum stehenden Wohnung vornehmen möchten.
Wichtig zu wissen
Sind Sie Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Deutschland, müssen Sie nach den Vorschriften des WEG die Zustimmung der übrigen Eigentümer auch dann einholen, wenn es sich scheinbar um eine harmlose Maßnahme wie den Einbau einer Klimaanlage handelt.
Elena (so nennen wir unsere Mandantin) erwarb vor einigen Jahren eine Wohnung in einem exklusiven Gebäude in Berlin. Die Wohnungen in diesem Haus sind entsprechend hochpreisig, und die Eigentümer sind vermögende Menschen mit einem gewissen Gewicht in Wirtschaft, Politik und anderen Bereichen. Das Gebäude ist terrassenförmig gestaffelt gebaut. Die Wohnung ganz oben unter dem Dach verfügt über ein raumhohes Fenster, das auf eine Terrasse führt. Diese Terrasse dient wiederum als Dach für die darunterliegende Wohnung – eben Elenas Wohnung. Auch diese Wohnung hat ein raumhohes Fenster zu einer Terrasse, die ihrerseits das Dach der nächsttieferen Wohnung bildet. Was gibt es Schöneres als ein raumhohes Fenster, durch das der Raum mit Licht und Sonnenwärme geflutet wird! Doch diese Sonnenwärme sorgt zu bestimmten Jahreszeiten für Unannehmlichkeiten – in der Wohnung wird es nicht nur hell und warm, sondern regelrecht stickig. Naheliegend wäre es, auf der Terrasse eine Klimaanlage zu installieren, und alle Probleme wären gelöst. So die Theorie. In der Praxis erwies sich alles als deutlich komplizierter.
Den Bewohnern der Wohnungen direkt unter dem Dach hatte die Eigentümerversammlung des Hauses auf deren Antrag hin den Einbau von Klimaanlagen genehmigt. Auch Elena reichte einen entsprechenden Antrag bei der zweimal jährlich tagenden Eigentümerversammlung ein. Nach der nächsten Sitzung erhielt sie eine Ablehnung. Der Ablehnungsbeschluss enthielt keine nähere Begründung – die Versammlung verwies lediglich auf mögliche Geräuschbelästigungen, eine mögliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds des Hauses mit entsprechend negativen Auswirkungen auf dessen Marktwert usw. Elena war bereit, sämtliche Auflagen zu erfüllen, die die Versammlung ihr hätte stellen können – den Kauf eines Klimageräts neuester, geräuschloser und umweltschonender Technik, das sich in das äußere Erscheinungsbild des Hauses einfügt, die Einholung eines Gutachtens, die Beauftragung einer auf den Einbau in solchen Premiumobjekten spezialisierten Fachfirma. Das erklärte sie auch offen in der Eigentümerversammlung. Doch in der Versammlung gab ein Eigentümer – ein Rechtsanwalt – „den Ton an“, auf dessen Meinung alle übrigen Eigentümer hörten. Aus welchem Grund dieser Herr seine Zustimmung zum Einbau der Klimaanlage in Elenas Wohnung nicht erteilen wollte – persönliche Voreingenommenheit, ethnische Ressentiments oder etwas anderes –, möchten wir nicht beurteilen. Fest steht: Seine Meinung war entscheidend, und er verweigerte seine Zustimmung, woraufhin auch die übrigen Eigentümer dagegen stimmten.
Beauftragung der Kanzlei
Elena hatte unsere Kanzlei bereits zuvor in anderen, erfolgreich abgeschlossenen Angelegenheiten beauftragt. Da sie sah, dass sie diese Hürde allein nicht überwinden konnte, wandte sie sich erneut an uns. Nach Prüfung der vorgelegten Unterlagen stellte der Rechtsanwalt fest, dass die gesetzliche Anfechtungsfrist für den Beschluss der Eigentümerversammlung bereits abgelaufen war und – salopp gesagt – „reaktiviert“ werden musste. Der Rechtsanwalt schlug daher vor, dass die Mandantin die Eigentümer bitten sollte, die Frage des Klimaanlageneinbaus in ihrer Wohnung erneut zu prüfen. Er bereitete ein begründetes Schreiben sowie einen Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vor, an der er gemeinsam mit seiner Mandantin teilnehmen und seine Argumente ergänzend vortragen wollte.
Während über den Termin der außerordentlichen Versammlung entschieden wurde, empfahl der Rechtsanwalt der Mandantin, einen unabhängigen Sachverständigen mit der Besichtigung des Hauses, seiner architektonischen Besonderheiten und mit Vorschlägen zum Einbau der Klimaanlage auf der Terrasse zu beauftragen – hochpreisige Wohnungen in einem Premiumobjekt erfordern insoweit einen besonderen Ansatz. Zudem sollte der Sachverständige die Unterschiede zwischen Elenas Wohnung und den Wohnungen direkt unter dem Dach herausarbeiten. Der Sachverständige wurde gefunden, das Gutachten erstellt. Doch während der außerordentlichen Versammlung ergriff wieder derselbe Hauseigentümer – der Rechtsanwalt – die Initiative: recht überheblich erklärte er, er sehe keine Notwendigkeit, sich das Gutachten des Sachverständigen anzuhören, das interessiere niemanden, schlug eine Ablehnung vor und hob als Erster die Hand. Die übrigen Eigentümer stimmten ihm nach.
Gerichtliches Verfahren
Elena entschied sich, den Beschluss gerichtlich anzufechten. Nach Erhalt des neuen Beschlusses der Eigentümerversammlung bereitete der Rechtsanwalt eine Klageschrift vor, in der er auf die Übereinstimmung der Klimaanlage mit sämtlichen geltenden Standards und Technologien hinwies – Geräuscharmut, Umweltverträglichkeit –, sowie darauf, dass die Klimaanlage auf der Terrasse installiert werden sollte und daher von der Straße aus nicht sichtbar wäre und das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigen würde, und dass der Wert der Wohnungen im Haus durch den Einbau der Klimaanlage nicht sinken, sondern im Gegenteil steigen würde. Der Rechtsanwalt führte aus, dass die Wohnung der Mandantin den Wohnungen unter dem Dach, für die der Einbau von Klimaanlagen bereits genehmigt worden war, gleichzustellen sei, und verwies zudem auf die Eigentümerrechte sowie auf das eingeholte Sachverständigengutachten.
Im Rahmen des Gutachtens hatte der Sachverständige die Unterschiede in der Dämmung zwischen Elenas Wohnung und den Wohnungen unter dem Dach bewertet. Dieses Gutachten fiel eindeutig zu unseren Gunsten aus: Der Sachverständige stellte fest, dass die Dämmung in der Wohnung unserer Mandantin deutlich dünner sei; zudem befinde sich auf dem Dach des Hauses eine Dachbegrünung, die die darunterliegenden Wohnungen zusätzlich dämme und schütze – in Elenas Wohnung fehle ein solcher Schutz. Elena hatte auf Empfehlung des Rechtsanwalts in ihrer Wohnung Temperaturmessungen durchgeführt und dokumentiert – die Messergebnisse wurden dem Gericht vorgelegt. Zudem verwies der Rechtsanwalt in seiner Klage auf einschlägige Rechtsprechung zu vergleichbaren Fällen und führte aus, dass bei der Prüfung solcher Fragen die Meinung derjenigen Nachbarn maßgeblich sein müsse, deren Interessen unmittelbar berührt seien – also der unmittelbaren Nachbarn von Elenas Wohnung, nicht sämtlicher Hausbewohner.
Die Beklagte – die von demselben überheblichen Rechtsanwalt vertretene Eigentümerversammlung – konnte keine stichhaltigen Argumente vorbringen: Sie verwies auf mögliche Geräusche, bestritt, dass die Dämmung in Elenas Wohnung dünner sei als in den Wohnungen unter dem Dach, und erklärte, eine Klimaanlage sei kein Gegenstand des dringenden Bedarfs. Bemerkenswert ist, dass die Bewohner einer vergleichbaren Wohnung gegenüber Elenas Wohnung ohne jede Zustimmung eine Klimaanlage eingebaut hatten, ohne dass dies von irgendjemandem beanstandet wurde. Der Schriftwechsel zwischen den Parteien über das Gericht zog sich über neun Monate hin, doch neue Argumente oder Beweise brachte die Beklagte nicht mehr vor.
Position des Gerichts
Das Gericht stellte fest, dass die von der Klägervertretung eingereichte Klage professionell vorbereitet und die Argumentation ausreichend und begründet sei, während die Argumentation der Beklagten leer sei und keine Beweise enthalte. Das Gericht folgte der Auffassung, dass bei Vorliegen der Zustimmung der unmittelbaren Nachbarn andere Einwände unerheblich seien, und räumte der Klägerin eine Frist ein, um die schriftliche Zustimmung der Bewohner der vier unmittelbar an Elenas Wohnung angrenzenden Wohnungen vorzulegen.
Die von uns vorbereiteten Zustimmungsformulare der Nachbarn zum Einbau der Klimaanlage in Elenas Wohnung haben wir bereits an die Adressaten versandt. Mehr noch: Wir haben bereits die Zustimmung von 3 der 4 Familien erhalten. Der Sommer ist da, und die Frage des Klimaanlageneinbaus ist erneut aktuell. Wir sind zuversichtlich, dass sie in Kürze Wirklichkeit wird.
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