«Каждый — кузнец своего счастья, особенно если владеет собственной кузницей.» — Лешек Кумор
Уже, наверное, ни для кого не секрет, что в Германии больше половины населения, по экспертным оценкам — около 60% — не покупают себе жильё, а снимают его. Одна из причин заключается, возможно, в том, что снимающие жильё в Германии (и в Европе в целом, а в Германии особенно) так надёжно защищены законами, что покупать квартиру им действительно ни к чему. Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено по большей части в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут по своей инициативе выселиться в течение 3 месяцев, направив письменное заявление о расторжении договора (Kündigung). Напротив, для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами.
Договоры аренды в Германии бывают двух видов: бессрочный договор и договор аренды на определённый срок. Расторжение договора по инициативе владельца согласно § 573c Гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch — BGB) составляет:
- 3 месяца при аренде до 5 лет;
- 6 месяцев при аренде до 8 лет;
- 9 месяцев при аренде более 8 лет.
Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трёх основных случаях.
Собственные нужды (Eigenbedarf)
Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также и родственники: братья, сёстры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. В качестве разрешённых причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие: необходимость во второй квартире в связи с работой (например, квартира находится в другом городе, и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане); переезд в другую квартиру необходим собственнику по состоянию здоровья; необходимость места для регулярного посещения детей или внуков; необходимость дополнительной комнаты для детей; изменения в личной жизни владельца жилья — например, свадьба или смена работы.
Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)
Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте, или продажа дома невозможна без выселения жильцов.
Нарушение договорных обязательств (fristlose Kündigung)
Расторжение договора без соблюдения срока предупреждения может быть также применено, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данное основание зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 2 месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков: необходимо официально расторгнуть договор аренды, а после истечения срока подать иск в суд, чтобы через судебный орган инициировать сам процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов этот процесс может длиться длительный срок, причём все судебные издержки должен нести владелец.
Особые обстоятельства (Härtegründe)
Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о расторжении договора по соглашению сторон (Mietaufhebungsvereinbarung), указывая на особые обстоятельства: возраст жильца, социальные возможности, тяжёлые болезни, беременность, предстоящие экзамены. Суд может пойти навстречу такому жильцу, даже если владелец жилья имеет все права на расторжение договора.
Поэтому при кажущейся привлекательности сдачи жилья в аренду в Берлине и прочих крупных городах Германии каждый владелец недвижимости должен помнить о правах, предоставленных арендаторам законодательством Германии, и особенно осторожно подходить к выбору тех людей, которых он пускает в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.
Дело Леонида и Татьяны
К нам на консультацию пришла пожилая семейная пара, назовём их Леонид и Татьяна. Они владели собственной квартирой в центре Берлина, которую достаточно успешно сдавали уже около 10 лет молодой женщине Юлии (имя было изменено), а сами снимали квартиру недалеко от работы Леонида. С возрастом у Леонида одна за другой стали обостряться хронические заболевания, он перенёс две сложные операции, и было неизвестно, сможет ли он вернуться к работе. Доход супружеской пары значительно уменьшился, прибыли от сдачи собственной квартиры в аренду не хватало на все расходы и лекарства. Обсудив ситуацию с взрослыми детьми, супруги решили перебраться жить из арендуемой в собственную квартиру, поближе к детям — оставалось лишь выселить Юлию.
Наши будущие клиенты, как это и было положено по закону, с учётом длительного срока проживания девушки подготовили в письменной форме уведомление о необходимости освобождения ею квартиры по истечении девятимесячного срока с даты получения уведомления. Однако реакция проживающей была абсолютно непредсказуемой: девушка долго игнорировала уведомления, не отвечала на телефонные звонки и сама не выходила на связь. Затем супруги получили письмо от адвоката Юлии о том, что выселение является незаконным действием и никуда съезжать она ближайшие несколько лет не собирается. Вконец растерянные супруги обратились со своей проблемой к нам.
Во-первых, адвокат нашей канцелярии, взявшийся за ведение дела Леонида и Татьяны, подготовил и направил арендаторше письмо с разъяснением причин, почему освобождение занимаемой ею квартиры было действительно необходимо — эти причины должны были быть указаны ещё в первом уведомлении, составленном супругами самостоятельно, и адвокат быстро исправил этот недочёт. Во-вторых, адвокат абсолютно ясно дал понять противоположной стороне, что требование об освобождении квартиры обоснованно, сроки соблюдены, и у Юлии нет никаких прав занимать чужую жилплощадь после окончания установленного срока. Было также отмечено, что, поскольку цены на аренду квартир в Берлине постоянно растут, а количество свободных квартир уменьшается, Юлии нет никакого смысла затягивать с решением этого вопроса.
Между двумя адвокатами, представлявшими интересы противоположных сторон, достаточно долго велась переписка. Адвокат Юлии настаивал на праве своей клиентки проживать в квартире и дальше, требовал денежной компенсации в районе 40 000 евро, а затем и угрожал судебным иском. Мы же, будучи абсолютно уверенными в своей правовой позиции, настаивали на реализации прав и законных интересов наших клиентов и на освобождении принадлежащей им квартиры в установленный срок, будучи готовыми отстаивать эти интересы и в суде.
Дело завершилось успешно для наших клиентов в досудебном порядке. Поняв, что другого выхода в данной ситуации у неё нет, и осознав необходимость поиска новой подходящей квартиры в ближайшее время, Юлия приняла самое правильное в данном случае решение — вовремя отступить. Мы получили письмо от представлявшего её интересы адвоката о том, что девушка освободит квартиру в установленный срок. Таким образом, наши клиенты смогли беспрепятственно въехать и жить на своей жилплощади.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
