Немцы — пожалуй, самая педантичная нация на земле. Всё-то у них урегулировано и регламентировано. Взять, к примеру, аренду жилья. В Германии, если верить статистике, 58% населения живёт в арендованных квартирах и домах. С чем это связано? Для этого имеется много причин, а главные из них — высокие цены на жильё, напряжённая ситуация на рынке труда. Да и объём государственного жилья, сдаваемого в аренду, достаточно велик. И каждый, кто арендует жильё в Германии, знает, сколько бумаг и справок нужно собрать и подписать, прежде чем ему будут вручены ключи от квартиры.
Три правила при заключении договора аренды
Быть предельно внимательным при осмотре жилья и подписании договора: при обнаружении неполадок требовать их устранения и обязательного занесения в протокол. Сохранять все документы, касающиеся квартиры, — они могут пригодиться в любой момент. И знать свои права, умея их отстоять самостоятельно или с помощью специалиста.
Неисправный теплосчётчик
Юлия, так назовём нашу клиентку, арендовала квартиру в Берлине с 2004 года. Перед заключением договора аренды был произведён осмотр квартиры, при котором она обнаружила, что на радиаторе отопления в одной из комнат неисправен теплосчётчик. Она указала на это обстоятельство представителю фирмы, который составил протокол о неисправности измерительного прибора, занеся в него показания счётчика. Протокол был приобщён к договору, и Юлия получила заверения, что в ближайшее время теплосчётчик будет заменён.
Теплосчётчик заменили лишь через год, но ни в первый год, ни в последующие для Юлии это не вызывало никаких проблем. Она регулярно и своевременно вносила квартирную плату; в начале каждого года управление недвижимостью (Hausverwaltung) присылало ей перерасчёт за прошедший год по использованию тепла — показатели были разными, иногда небольшой перерасход, но чаще экономия тепла, своего рода кредит (Guthaben). Но в 2011 году Юлия получила перерасчёт за 2010 год, из которого узнала, что должна оплатить управлению недвижимостью 1180 евро. Кроме того, её уведомили о повышении квартирной платы.
Оправившись от первого шока, женщина самостоятельно написала протест против обоих пунктов — возникшей задолженности и повышения квартплаты. Её протест был отклонён. Юлия обратилась за помощью в организацию по защите прав потребителей (Verbraucherschutz), где ей предложили не вступать с Hausverwaltung в особый конфликт, а предложить сойтись на сумме в 200–300 евро и закрыть дело. Юлия последовала этому совету, однако Hausverwaltung не согласился, спекулируя тем, что Юлия получает социальное пособие, а потому может подать заявление в социальное ведомство, и оно ей всё оплатит. Юлия направила заявление в Jobcenter, но получила отказ: социальное ведомство указало, что государство может взять на себя только сумму за повышение квартирной платы, а свои долги она должна оплачивать сама.
Иск в порядке ускоренного судопроизводства
Дальше — больше: Hausverwaltung подало иск в суд с требованием взыскать с Юлии задолженность в порядке ускоренного судопроизводства, то есть без проведения судебного разбирательства. В таких случаях закон устанавливает жёсткие сроки для подачи возражений на исковое заявление — 2 недели. Если этот срок пропущен и возражения в суд не поданы, суд выносит решение о взыскании заявленной суммы, которое сразу же вступает в законную силу.
Решив больше не испытывать судьбу в неравной борьбе, Юлия обратилась в нашу адвокатскую канцелярию. В первую очередь адвокат запросил судебные акты. Ознакомившись с ними, он подал в суд заявление об освобождении клиентки от оплаты судебных расходов и направил возражения на иск. Как выяснилось из судебных актов, Hausverwaltung прибегло к хитрости — в иске утверждалось, что теплосчётчик был исправен, однако арендатор неправильно поставила в квартире мебель, из-за чего счётчик оказался закрыт шкафом, и работник, приходивший снимать показания, не мог прочитать их точно, а потому записывал приблизительно. А когда производилась замена счётчика (хотя зачем менять исправный счётчик?), смогли увидеть его действительные показания. Ещё один аргумент: поскольку мебель в комнате стоит близко к радиатору отопления, между мебелью и радиатором собирается тепло, поэтому радиатор работает больше, и его показания выше.
Контраргументы адвоката
В возражениях адвокат сослался на протокол, подписанный сторонами при заключении договора, в котором неисправность теплосчётчика была зафиксирована; указал, как стоит мебель в комнате и что она не переставлялась; в качестве свидетелей указал членов семьи клиентки и их знакомых, бывавших в квартире. Клиентке было рекомендовано провести эксперимент — включить радиатор на максимальную мощность на 24 часа, записав показания до и после: полученные данные показали, что радиатор просто не может выработать столько тепла, сколько указывалось в требованиях заявителя. Кроме того, адвокат указал, что законом арендодателю разрешено делать перерасчёт и требовать возмещения расходов только за последний год, предшествующий предъявлению требования.
Между сторонами через суд велась длительная переписка — никто не хотел уступать. Наконец Hausverwaltung убедилось, что шансы выиграть дело очень малы, и снизило свои требования вдвое. К этому времени Юлия уже выехала из спорной квартиры в другую. Согласно справке, полученной ею в жилищном управлении, она не только не имела задолженности по квартирной плате, но, напротив, имела экономию в размере 350 евро. Однако воспользоваться этими деньгами она не могла, так как средства для оплаты квартиры перечисляло ей социальное ведомство. Поэтому Юлия согласилась использовать для покрытия требования Hausverwaltung эти сэкономленные 350 евро, а в отношении выплаты оставшейся суммы подала заявление в социальное ведомство.
Стороны подписали мировое соглашение, и дело в суде было закрыто. От оплаты судебных издержек, как мы уже указывали, Юлия судом была освобождена.
Вот так, казалось бы, на ровном месте возникла ситуация, которая стоила клиентке больших нервных затрат. Хочется ещё раз посоветовать Вам, дорогой читатель: не пытайтесь вступать в споры с жилищными фирмами самостоятельно — жилищные фирмы зачастую являются крупными компаниями, имеющими в своих штатах грамотных юристов, которые защищают интересы своей компании, что вполне естественно. Если у Вас возникли серьёзные проблемы, поручите ведение дела юристу. Порой одного письма опытного адвоката в жилищную компанию бывает достаточно для решения проблемы. Ну а если дело уже дошло до суда, без опыта и знаний здесь не обойтись.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
