Vermieterfallen in Deutschland vermeiden

Der Mietvertrag ist neben Arbeitsvertrag und Kaufvertrag für einen Großteil der Bevölkerung der häufigste Vertragstyp. Sehr viele Mieter sind jedoch nur unzureichend darüber informiert, welche Rechte ihnen tatsächlich zustehen und welche Handlungen der Vermieter von ihnen verlangen kann.

So ist beispielsweise in Wohnraummietverträgen häufig festgelegt, dass der Vermieter im Falle eines Vertragsverstoßes des Mieters die Zahlung einer vereinbarten Vertragsstrafe verlangen kann. Nach § 555 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist eine solche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, vom Mieter eine Vertragsstrafe zu verlangen, jedoch unwirksam.

Haustiere

Ein Tierhaltungsverbot gilt nicht für kleine, in Käfigen gehaltene Tiere (Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen usw.) sowie für Vögel und Fische — hierfür ist die Zustimmung des Vermieters gar nicht erforderlich. Selbst ein Verbot der Katzen- oder Hundehaltung kann vom Gericht für unwirksam erklärt werden, wenn es den Mieter diskriminiert.

Ein weiterer Ansatzpunkt zur Einflussnahme auf den Mieter ist die Verpflichtung, die vom Vermieter aufgestellte Hausordnung einzuhalten. Der Vermieter kann die Einhaltung dieser Regeln jedoch nur verlangen, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags sind. Hängt die Hausordnung lediglich am Schwarzen Brett im Treppenhaus, müssen Sie sich nicht daran halten. Zudem sind selbst bei Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag nicht alle Punkte verbindlich. Nach der Rechtsprechung sind folgende, weit verbreitete Vermieterforderungen unwirksam:

Besuch nur bis 22 Uhr empfangen (Sie dürfen Besuch zu jeder für Sie passenden Zeit empfangen);
Duschen nur zu bestimmten Tages- oder Nachtzeiten;
Musizieren höchstens eine Stunde täglich oder ein vollständiges Musizierverbot.

Der Fall Karl: dreißig Jahre in derselben Wohnung

Mit einem Vermieter, der eigene, nicht immer den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Regeln aufstellt, wurde auch unser Mandant Karl (Name geändert) konfrontiert. Karl bewohnte seine Mietwohnung seit mehr als dreißig Jahren, hielt sich stets ordnungsgemäß an die vom Vermieter aufgestellten Regeln, zahlte die Miete pünktlich und erfüllte die übrigen vertraglichen Pflichten. Doch die Zeit verging, Karls Gesundheitszustand verschlechterte sich von Jahr zu Jahr, und die Ärzte empfahlen die Unterbringung in einem Pflegeheim zur Sicherstellung einer durchgehenden Betreuung. Da der Aufenthalt im Pflegeheim ebenfalls staatlich finanziert wurde, musste Karl den Mietvertrag dringend kündigen und richtete an den Vermieter ein Schreiben mit der Bitte, den Vertrag einen Monat nach Zugang des Schreibens zu beenden.

Kündigungsfristen für Mieter

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter drei Monate im Voraus über die Kündigungsabsicht zu informieren — ist im Vertrag eine längere Frist vorgesehen, ist diese Klausel unwirksam. Der Vermieter darf die gesetzliche Frist umgekehrt auch nicht verkürzen: bis 5 Jahre Mietdauer — 3 Monate, 5 bis 8 Jahre — 6 Monate, über 8 Jahre — 9 Monate.

Unser Mandant ging davon aus, einen triftigen Grund für eine Kündigung ohne Einhaltung der genannten Frist zu haben, da das Sozialamt die Übernahme der Wohnungskosten nach Karls Umzug ins Pflegeheim ablehnte und er über kein eigenes Einkommen verfügte. Der Vermieter teilte daraufhin mit, die Kündigung sei zugegangen, der Vertrag ende jedoch erst nach Ablauf von drei Monaten, und verwies auf § 569 BGB – der von Karl angeführte Grund für eine vorzeitige Kündigung sei nicht triftig. Da sich Karls Gesundheitszustand drastisch verschlechterte, wollten weder Karl noch seine Tochter den Streit fortsetzen, sondern baten lediglich um eine Ratenzahlung.

Einige Zeit später erhielt Karl die Aufforderung, vor Rückgabe der Wohnung Renovierungsarbeiten durchzuführen. Karl entgegnete, dass er nach dem Mietvertrag nicht zur Kostenübernahme für Renovierungen verpflichtet sei, woraufhin die Tochter unseres Mandanten zum vereinbarten Termin die Schlüssel an den Vertreter des Vermieters zurückgab. Doch damit war die Geschichte nicht beendet: Einige Monate später erhielt Karl ein neues Schreiben, wonach er dem Vermieter, da die erforderlichen Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt worden seien, den durch die Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen entstandenen Schaden ersetzen müsse.

Beauftragung der Kanzlei

Karl war sehr verärgert darüber, dass der Vermieter, in dessen Wohnung unser Mandant dreißig Jahre gelebt hatte, ihm nicht nur nicht entgegenkam, sondern auch die Erfüllung vertraglich nicht vorgesehener Verpflichtungen verlangte – und wandte sich an unsere Kanzlei um rechtliche Unterstützung. Unser Rechtsanwalt prüfte den Mietvertrag und richtete ein offizielles Schreiben an den Vermieter, in dem er betonte, dass Karl nach den Vertragsbedingungen nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet war.

Nach einiger Zeit erhielten wir eine Antwort, in der der Vermieter zwar zugestand, dass Karl keine Renovierungsarbeiten durchführen müsse, jedoch verlangte, die Wohnung in demselben Zustand zurückzugeben, in dem sie zu Mietbeginn übergeben worden war, sowie eine Endreinigung durchzuführen und Bauschutt zu entsorgen. Nach sorgfältiger Prüfung der dem Vertrag beigefügten Zustandsbeschreibung teilte unser Rechtsanwalt dem Vermieter mit, dass die Wohnung vor dreißig Jahren in sehr schlechtem, renovierungsbedürftigem Zustand übernommen worden war, weshalb Karl das Badezimmer selbst gefliest und in allen übrigen Räumen Laminat verlegt hatte. Die Entfernung von Fliesen und Laminat hätte dazu geführt, dass die Wohnung nicht mehr vermietbar gewesen wäre, und ein solcher Rückbau hätte dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprochen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass die Wohnung vor der Rückgabe ordnungsgemäß gereinigt worden war und kein Bauschutt zurückblieb.

Besonders betont wurde vom Rechtsanwalt, dass Karl über viele Jahre seine Vertragspflichten gewissenhaft erfüllt hatte und zu diesem Zeitpunkt staatliche Unterstützung bezog, über kein eigenes Vermögen verfügte, sodass Karl selbst bei einer Klage des Vermieters nicht in der Lage gewesen wäre, den Forderungen nachzukommen. Aus diesem Grund forderte unser Rechtsanwalt die vollständige Einstellung jeglicher Forderungen des Vermieters gegenüber unserem Mandanten.

Unter Berücksichtigung der Argumentation des Rechtsanwalts teilte das vermietende Unternehmen mit, dass es auf seine Forderungen gegenüber Karl verzichte.

Anhand dieses Praxisbeispiels unserer Kanzlei empfehlen wir Ihnen, sich rechtzeitig an einen erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden, denn nur ein Rechtsanwalt kann nicht nur die einschlägige Rechtsnorm anwenden, sondern auch die erforderliche Argumentation entwickeln, Ihren Standpunkt fachgerecht formulieren und Ihre rechtlichen Interessen durchsetzen.