Deutsch  Главная Вопросы и Ответы Карьера Контакт  
 
 
Информация
10625 Berlin, Schillerstr. 4-5
Tel: +49 (0) 30 / 310 13 310
          +49 (0) 30 / 310 16 755
          +49 (0) 30 / 310 19 625
          +49 (0) 30 / 310 16 889
Fax: +49 (0) 30 / 318 04 235

E-Mail: info@advokat-engelmann.de



График работы канцелярии:

Пон.-Пятн. с 9:00 до 17:00
Сб.-Вс. по договоренности

RSS


Мы на YouTube



Облако тегов
адвокаты в Германии, адвокат Берлине юристы, русский адвоката   регистрация фирмы, компании, бизнес-иммиграция, вид на жительство, продление визы, виза, гражданство, ВНЖ для бизнесменов, студентов, взыскание долгов, коммерческий спор, суд в Германии, воссоединение семьи Германии, юридические услуги, уголовное право, Strafrecht, полиция, тюрьма торговая марка, знак бренд патент, воровство в магазине, §242 StGB, грабежи в Германии, Blau Karte EU, Blue Card EU, разрешение на работу в Германии
 

 
При подсчёте квадратных метров, точность – вежливость королей

«Ну, легкомыслен … ну, что ж… и милосердия иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…

квартирный вопрос только испортил их…»

Михаил Булгаков

Многие согласятся, что Германия долгое время была и остаётся очень привлекательным инвестиционным регионом. Достаточно сказать, что инвестиции в жилые и коммерческие объекты в Германиис целью последующей сдачи в аренду в 2017 году превысили 50 миллиардов евро, что является наилучшим показателем для Европейского союза за все время его существования.

 

Наиболее значимыми причинами, почему следует инвестировать в недвижимость в Германии, являются следующие:

Политическая и экономическая стабильность. Германию можно по праву назвать островком стабильности в мире. Более того, в последние годы жилье в этой стране лишь прибавляет в цене, принося инвесторам стабильный пассивный доход.

Высокий уровень жизни для всех слоёв общества. Германия – социально-ориентированное государство, обеспечивающее достойный уровень жизни не только своим гражданам, но и многочисленным иностранцам. Собственно, этим и объясняется стремление людей со всех концов земного шара иммигрировать именно сюда. Поэтому достаточно часто, жилье приобретается с целью личного проживания. Хотя наличие собственной недвижимости не является основанием для получения вида на жительство, оно может стать весомым дополнительным фактором при решении вопроса о получении такового.

Наличие крупного и активного рынка недвижимости. В Германии проживает порядка 85 миллионов человек. Помимо этого, страну ежегодно посещает около 30 миллионов человек. Таким образом, немецкий рынок недвижимости самый крупный в Европейском союзе.

Одна из лучших в Европе инфраструктура. В Германии удалось создать настоящий логистический рай. С одного конца страны в другой можно добраться за несколько часов без особых проблем. Это сказалось и на стоимости жилья, в Германии нет колоссального разрыва между ценой на квартиру в Берлинеи в пригородах. Безусловно, разница в стоимости недвижимости есть, но она не столь велика, как в большинстве стран.

Наличие несколько равнозначных центров недвижимости. Благодаря развитой дорожной и железнодорожной системе в Германии сложилась уникальная ситуация. В большинстве стран рынок недвижимости делится на столичный регион и провинцию. В Германии имеется несколько равноценных зон, где жилые и коммерческие объекты стоят примерно одинаково.

Доступное ипотечное кредитование. В Германии самые лучшие условия кредитования в Европе. При этом, это касается как граждан, так и нерезидентов страны. В большинстве своем,ипотечный кредитвыдается под 2-4% годовых, сроком на 15-20 лет и покрыть займом можно до 60% от общей стоимости недвижимости. При таких условиях, инвестиции в недвижимость в Германии более чем оправданы.

 

По этим и по другим причинам иностранцы, в том числе и наши русскоязычные соотечественники, активно покупают жильё в Германии. Можно смело утверждать, что в этой стране спрос значительно превышает предложение, поэтому местный рынок можно определенно считать «рынком продавца», а не покупателя. Хороших предложений о продаже встречается в открытых источниках гораздо меньше, чем хотелось бы. Поэтому покупатели торопятся оформить выгодную сделку на понравившийся объект как можно быстрее и без лишних проволочек. Об одном из случаев, когда нам удалось помочь покупателю квартиры в Берлине, назовём его Дмитрий, оформить сделку на выгодных для него условиях мы расскажем в данной статье.

Читать далее...

РЫБА ГНИЁТ С ГОЛОВЫ, А ДОМ – С ПОДВАЛА

Лучший дом тот, в котором у хозяина меньше всего дела.

Плутарх

 

Германия традиционно считается страной арендаторов – только 18% столичных резидентов проживают в своем жилье на правах собственников. В то же время, на волне популярности перманентно растет арендная плата, многие жители Германии, так же как и иностранцы, часто задумываются о приобретении собственного жилья. Порой жильё приобретается с целью выгодного инвестирования имеющихся сбережений, а в ряде случаев, и для себя или своих отпрысков. Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Любойвладелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан в полной мере и своевременно оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы.

 

При приобретении недвижимости в Европе, а в частности в Германии, многие используют помощь риэлторов. Однако, нужно иметь в виду, что участие риэлтора в сделке не обязательно. Напротив, нотариус является ключевым звеном процесса покупки недвижимости и без его участия здесь не обойтись. Иностранцы, особенно те, которые постоянно не проживают в Германии, редко подбирают объект покупки самостоятельно. Чаще всего они обращаются в многочисленные крупные и мелкие агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.

 

Каковы же важнейшие особенности приобретения объекта недвижимости в Германии?

Читать далее...

НА ВСЯКУЮ КЛЮЧЕВУЮ ПРОБЛЕМУ НАЙДЕТСЯ СВОЯ ОТМЫЧКА

Устойчивая экономика, широкий выбор объектов, отвечающих большинству требований, как с финансовой, так и с инвестиционной точки зрения, делают Германию весьма интересной страной для приобретения недвижимости. Добавляет привлекательности и то, что иностранные граждане могут приобретать недвижимость в стране без каких-либо ограничений. С инвестиционной точки зрения цены на недвижимость стабильно растут практически по всей стране, но темпы роста значительно зависят как от земли, так и от городов. Цены на недвижимость, как и динамика рынка, значительно различаются для каждой из земель, с преобладанием бюджетных предложений в восточной части страны и более дорогих в западной. Наиболее значительный рост цен происходит в крупных городах страны, таких как, например, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Кельн, Франкфурт. Существенный рост, как стоимости самой недвижимости, так и арендной ставки в последние годы отмечается в Мюнхене, столице Баварии. Цены на недвижимость в этом городе одни из самых высоких в Германии. Интересным вариантом с инвестиционной точки зрения может также стать коммерческая недвижимость и доходные дома разной ценовой категории, вариантов которых можно найти в Германии множество, практически под любые запросы и потребности.

Читать далее...

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС или «подводные камни» в приобретении квартиры в Германии

Квартирный вопрос – выражение, с легкой руки Михаила Булгакова, ставшее описательным для целого класса явлений, портит не только тех, кому не хватает жилплощади, и он вынужден стесняться присутствием тех, чье присутствие для него неприятно, но и тех, кто торгует пустующими жилыми метрами. У первых обиды, у вторых гешефт. И на что только не пойдешь, чтобы отомстить обидчику или чтобы, как говорят русские, срубить "бабла". Для тех, кто не принадлежит к вышеописанным группам, за лучшее будет держаться от них на расстоянии вытянутой руки.

Читать далее...

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Приобретение недвижимости в Германии не дает права на получение вида на жительство, но является веским доводом для получения мульти - визы в немецком посольстве. Существует несколько вариантов для получения вида на жительство в Германии. Это открытие фирмы, создание дополнительных рабочих мест, инвестиции, т.е. долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли, в Германии.  А куда лучше и надёжнее всего вложить свой капитал, как ни в приобретение недвижимости. В Германии вопрос приобретения недвижимости остаётся актуальным, несмотря на то, что за последние годы цены на недвижимость значительно выросли. Однако, и это следует подчеркнуть, в Берлине они ниже, чем в других городах как Германии, так и других европейских столицах. Но не только это привлекает внимание зарубежных инвесторов к недвижимости Берлина – здесь рынок недвижимости стабилен и эта стабильность продолжает расти. Кроме того, Германия играет лидирующую роль в Европейском сообществе, и в особенности это становится заметно в период экономического кризиса.

 

Что же касается недвижимости в столице Германии, то здесь интерес представляют как квартиры, дома и квартиры в новостройках, так и эксклюзивные строения – виллы, некоторые из которых имеют историческую ценность. В чём преимущество таких строений?

Во-первых – это дух старины; во-вторых – это красиво,  в третьих, они находятся под защитой государства и, что имеет, наверное, первостепенное значение, для реставрации такого строения возможно получить хорошие и выгодные кредиты, которые потом можно списать за счёт налогов. Очень выгодно такое строение приобретать с целью развития бизнеса, к примеру, устройства культурного центра, зоны отдыха, ипподрома и т.п.. Это даёт возможность инвестору не только сделать выгодное вложение, но и получить вид на жительство в Германии.

 

Однако, следует отметить, что сама процедура приобретения недвижимости в Германии достаточно сложна, и разбита на несколько этапов. Все договоры купли-продажи в обязательном порядке должны быть заверены нотариусом, который защищает интересы обеих сторон. Договор составляется на немецком языке и если одна из сторон им не владеет, переводится уполномоченным присяжным переводчиком. После нотариального оформления любая недвижимость проходит государственную регистрацию - внесение покупателя в реестр собственников (Grundbuch). Механизм перехода недвижимости от продавца к покупателю контролируется как государственным нотариусом, так и посредством суда. Но, не зная всех тонкостей законодательства Германии, можно попасть в весьма незавидное положение – прельстившись на «красивую обёртку» и пустившись самостоятельно в сложный путь оформления документов, можно пропустить такие «незначительные» нюансы, как обременение покупаемой недвижимости. А это повлечёт за собой значительные и совершенно непредвиденные расходы и поставит вопрос о получении документа о праве собственности под большое сомнение.

 

Один из наших постоянных клиентов приобрёл себе в Берлине виллу, которую планировал реставрировать и, впоследствии, использовать для своего бизнеса. Её привлекательность состояла ещё и в том, что вместе со строением продавались большие участки земли. Однако, по прошествии некоторого времени, у него изменились обстоятельства, и он решил эту недвижимость продать. Он нашёл покупателя из государства бывшего Союза и обратился в нашу адвокатскую канцелярию с просьбой об осуществлении юридического сопровождения сделки и оформления визы для покупателя.

 

Виза была оформлена, покупатель прибыл в Берлин и встретился с нами – он хотел получить полную информацию о самом объекте, об условиях его покупки, возможностях и перспективах в будущем, включая получение вида на жительство. Интерес покупателя был полностью удовлетворён - шаг за шагом адвокат разъяснил ему всю предстоящую работу, вплоть до возможности подготовки нашими партнерами бизнес-плана для развития в будущем бизнеса и получения ВНЖ. Покупатель остался доволен и через несколько дней дал нам свой ответ – он согласен на полное сопровождение по оформлению сделки и решению последующих вопросов.

 

Мы приступили к выполнению поручения и тут столкнулись с одной из проблем, которая, как оказалось, имелась у продавца – нашего постоянного клиента. Сам он о её наличии даже не подозревал. Когда мы знакомились с договором купли-продажи виллы нашим клиентом, выпиской из поземельной книги, у нас возникло подозрение, что недвижимость он приобрёл ... с обременением, выразившемся в стотысячном долге перед банком. Поземельная книга – это основной юридический акт, который подтверждает право собственности конкретного лица. Так же там указаны все обременения, долги, переуступка долгов и т.д..

 

Как оказалось, при покупке дома нашего клиента заверили, что никаких долгов и обременений нет. Однако, в поземельной книге (а мы это увидели из представленной выписки) было указано, что должников у банка было несколько. Некоторые долги были погашены, но долг в 100 000 погашен не был. И наш клиент был внесён в поземельную книгу не как собственник, а лишь как будущий собственник. И на отчуждение такого объекта необходимо было получить согласие банка и лица, ведущего процедуру банкротства должника (Insolvenzverwalter). Наш клиент был очень расстроен и при этом он не хотел, скажем так, подставлять своего покупателя. А мы обязаны соблюдать права клиента в силу закона.

 

Выяснив, кто из нотариусов удостоверял сделку купли-продажи, мы связались с ним, и он подтвердил, что банк уверил его в том, что всё будет сделано, долг будет списан за счёт конкурсного управления, а потому он не стал уведомлять покупателя. Но в результате банк своё обещание не выполнил - согласие, ни от банка, ни от Insolvenzverwalter получено не было, обременение не снято.  Наш клиент, по условиям сделки, должен был выплатить стоимость недвижимости, а банк дать подтверждение нотариусу и суду, что он даёт согласие на внесение его собственником. Наш клиент деньги заплатил, но подтверждение дано не было. А потому, он даже не являлся собственником этой недвижимости. В такой ситуации мы вынуждены были заключать договор купли-продажи под условием, что наш клиент всё же станет собственником продаваемого объекта. Получается, что нотариус, оформлявший сделку, к своим обязанностям отнёсся не добросовестно – он направил запрос в банк с целью получения подтверждения, ответа на него не получил и ... успокоился. Пришлось оказать на него давление и не отступать до тех пор, пока он не выполнит свою работу до конца и не предоставит нам требуемые документы. Наконец, всё было получено. Осталось получить новую выписку из поземельной книги о том, что наш клиент внесён собственником недвижимости, и можно заключать договор купли-продажи.

 

Для нашего клиента открывшееся обстоятельство было полной неожиданностью. При этом, он не хотел потерять своего покупателя, разочаровать его. Но все вопросы были разрешены - мы успешно провели сделку купли-продажи, т.е. выполнили поручение, данное нам первым клиентом – продавцом.  Теперь мы перешли к следующему этапу – получение вида на жительство нашим вторым клиентом – покупателем. С этой целью нами подготовлен полный пакет документов для развития бизнеса нашего клиента в Германии, дано поручение партнёрам, которые занимаются разработкой бизнес-плана. Через определённое время, когда приобретённая покупателем недвижимость будет реставрирована с соблюдением тех условий, которые мы описывали выше, подготовлен бизнес-план, можно будет подавать документы для получения нашим клиентом вида на жительство.

 

Думаем, что эта статья будет весьма интересна для бизнесменов в странах бывшего Союза, которые, учитывая нестабильность экономической ситуации в своих странах, заинтересованы перевести свой бизнес – его большую или меньшую часть - за рубеж.

 

В заключение хочется дать советы нашим читателям. Вполне понятно, что при покупке недвижимости, каждый хочет сэкономить. Однако, экономия эта должна быть разумной – на консультации адвоката и юридическом сопровождении экономить не стоит, так как помощь адвоката в будущем окупится сторицей, сэкономив вам десятки, а, возможно, и сотни тысяч евро. Чем может помочь вам адвокат? Проанализировать составленный договор, сделать юридический анализ имеющихся документов, дать консультацию. К примеру, при покупке квартиры в многоквартирном доме, где имеется несколько собственников, в соответствии с законодательством Германии, необходимо получить согласие их  всех. Как правило, интересы собственников представляет одно лицо – администратор (Hausverwaltung). Если у других собственников или их представителя возникают сомнения в платежеспособности, либо благонадёжности нового собственника, вам могут не дать согласия на покупку квартиры в этом доме. В результате, вы впустую потратите не только время, но и деньги.

 

 Адвокат, который имеет не только лицензию о статусе адвоката, но и значительный опыт работы, посоветует вам, как обеспечить свои права, избежать нежелательных последствий и неприятных сюрпризов, поможет не только  приобрести недвижимое имущество без обременения, но и решить многие другие серьёзные вопросы.

 

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

 
 
   Вопросы адвокату
Ваше Имя:
Ваш Email:
Заголовок:
ВАШ ВОПРОС АДВОКАТУ:
 
 
Оплата через PayPal
Срочная оплата консультации

Консультация адвоката
Фамилия, имя
Номер телефона



      Газета "Закон и Люди"

Газета Закон и Люди - Сентябрь-2010   Газета Закон и Люди - Октябрь-2010    Газета Закон и Люди - Ноябрь-2010
Газета Закон и Люди - Декабрь-2010     Газета Закон и Люди - Январь-2010  Газета Закон и Люди - Февраль-2011 
Газета Закон и Люди - Март-2011   Газета Закон и Люди - Апрель-2011    Газета Закон и Люди - Май-2011


Облако тегов
бизнес-иммиграция в Германию, регистрация компании в Германии, разрешение на работу в Германии, Blue Card EU, Голубая карта специалиста поздние переселенцы, Aufnahmebescheid, включение в разрешение, ВНЖ для бизнесменов, студентов, немецкое гражданство, гражданство Германии, запрет на въезд в Германию, депортация из Германии, фиктивный брак в Германии, уголовное дело обвинение в убийстве в Германии, § 212, защита адвоката, воровство в магазине, §242 StGB, грабежи в Германии, усыновление ребенка в Германии, адоптация, воссоединение семьи с ребенком
  Impressum  |  Datenschutz  |  Links  |    Alle Rechte vorbehalten - © 2011