Аренда квартиры в Германии. Споры

В ГОСТЯХ ХОРОШО, А ДОМА У МЕНЯ НЕТ…

„Каждый — кузнец своего счастья,

особенно если владеет собственной кузницей."

Лешек Кумор

Уже, наверное, ни для кого не секрет, что в Германии больше половины населения, по экспертным оценкам, – около 60% - не покупают себе жилье, а снимают его. Одна из причин заключается, возможно, в том, что снимающие жильё в Германии (и в Европе в целом, а в Германии особенно) так надежно защищены законами, что покупать квартиру им действительно ни к чему. Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено по большей части в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут по своей инициативе выселиться в течение 3-х месяцев, направив письменное заявление о расторжении договора (Kündigung). Напротив, для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессамии штрафами. Таким образом, арендодатель просто так выселить жильцов раньше срока окончания аренды по собственному желанию не имеет права.

Договоры аренды в Германии бывают двух видов:

бессрочный договор;
договор аренды на определенный срок.

Расторжение договора по инициативе владельца согласно ст. 573с Гражданского кодекса Германии (Buergerliches Gesetzbuch (BGB) составляет:

·3 месяца при аренде до 5-ти лет;

·6 месяцев при аренде до 8-ми лет;

·9 месяцев при аренде более 8-ми лет.

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех основных случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также и родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане;
переезд в другую квартиру необходим собственнику по состоянию здоровья;
необходимость места для регулярного посещения детей или внуков;
необходимость дополнительной комнаты для детей;
изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы.

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов.

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kuendigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 2-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае необходимо официально расторгнуть договор аренды, после срока истечения которого, подать иск в суд, дабы непосредственно через судебный орган инициировать сам процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, а неплательщики должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы быстро выселятся. Иногда проходят месяцы, и даже годы, пока квартира будет фактически освобождена от таких горе-арендаторов.

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о расторжении договора по соглашению сторон (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Haertergruende), к котором относятся:

возраст жильца;
социальные возможности жильца;
тяжелые болезни или личные обстоятельства;
беременность;
предстоящие экзамены.

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд). Поэтому при кажущейся привлекательности сдачи жилья в аренду в Берлине и прочих крупных городах Германии, каждый владелец недвижимости должен помнить о правах, предоставленных арендаторам законодательством Германии, и особенно осторожно подходить к выбору тех людей, которых он пускает в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. Об одном из случаев из нашей адвокатской практики, когда нам удалось помочь собственникам квартиры отстоять свои права и законные интересы мы расскажем в настоящей статье.

К нам на консультацию пришла пожилая семейная пара, назовём их Леонид и Татьяна. Они владели собственной квартирой в центре Берлина, которую достаточно успешно сдавали уже около 10 лет молодой женщине Юлии (имя было изменено). При этом они сами снимали квартиру недалеко от работы Леонида. Леонид, в прошлом медицинский работник, в Германии занимался уходом за престарелыми и тяжело больными людьми (Pflegedienst). Как правильно заметил революционный деятель XX века, «Старость – самое неожиданное, что поджидает нас в жизни». Достаточно неожиданно в жизни Леонида и его супруги наступил период, когда уже и им самим такая забота почти понадобилась. С возрастом у Леонида одна за другой стали обостряться хронические заболевания, он уже перенёс две сложные операции, и на тот момент было неизвестно, сможет ли он вернуться к работе. Татьяна, разумеется, ухаживала за мужем, хотя ей самой было достаточно сложно справляться с хозяйством. Доход супружеской пары значительно уменьшился, прибыли от сдачи собственной квартиры в аренду не хватало на все расходы и лекарства. Обсудив между собой и взрослыми детьми назревшую проблему, они решили перебраться жить из арендуемой в собственную квартиру, поближе к детям. Проблема теперь заключалась только в Юлии, которую нужно было выселить из квартиры, принадлежавшей Леониду на праве собственности. Конечно же, супруги были в курсе всех формальностей, соблюдение которых необходимо в Германии для освобождения арендатором занимаемой жилплощади. Наши будущие клиенты, как это и было положено по закону, с учётом длительного срока проживания девушки подготовили в письменной форме уведомление о необходимости освобождения ею квартиры по истечении девятимесячного срока с даты получения ею соответствующего уведомления. Однако, реакция проживающей была абсолютно непредсказуемой. Девушка долго игнорировала уведомления, не отвечала на телефонные звонки и сама не выходила на связь. Затем, как «гром среди ясного неба» супруги получили письмо от адвоката Юлии о том, что выселение последней является незаконным действием и никуда съезжать она ближайшие несколько лет не собирается. Вконец растерянные и взволнованные супруги обратились со своей проблемой к нам, так как остро нуждались в квалифицированной юридической помощи.

Во-первых, адвокат нашей канцелярии, взявшийся за ведение дела Леонида и Татьяны подготовил и направил арендаторше письмо с разъяснением причин, почему освобождение занимаемой ею квартиры было действительно необходимо. На самом деле данные причины должны были быть указаны ещё в первом уведомлении, составленном супругами самостоятельно. Таким образом, адвокат быстро исправил данный недочёт.

Во-вторых, адвокат нашей канцелярии абсолютно ясно дал понять противоположной стороне, что требование об освобождении квартиры в данном случае вполне обоснованно, сроки соблюдены, поэтому у девушки нет никаких прав занимать чужую жилплощадь после окончания установленного срока.

Более того, было также отмечено, что, так как цены на аренду квартир в Берлине постоянно растут и количество свободных квартир уменьшается, Юлии нет никакого смысла затягивать с решением данного вопроса.

Между двумя адвокатами, представлявшими интересы двух противоположных сторон, достаточно долго велась переписка. Адвокат Юлии настаивал на праве своей клиентки проживать в квартире и дальше, требовал денежной компенсации в районе 40.000 EUR, а затем и угрожал судебным иском. В свою очередь, мы, будучи абсолютно уверенными в своей правовой позиции, настаивали на реализации прав и законных интересов наших клиентов и на освобождении принадлежащей нашим клиентам квартиры в установленный срок. Адвокат нашей канцелярии, представлявший Леонида, несомненно, был готов отстаивать его интересы и в суде в случае возникновения необходимости.

Как уже хорошо известно нашим читателям, «всё хорошо, что хорошо кончается». Данное дело завершилось успешно для наших клиентов в досудебном порядке. Поняв, что другого выхода в данной ситуации у неё нет и осознав необходимость поиска новой подходящей квартиры в ближайшее время, Юлия приняла самое правильное в данном случае решение – вовремя отступить. Мы получили письмо от представлявшего её интересы адвоката о том, что девушка освободит квартиру в установленный срок. Таким образом, наши клиенты теперь могут беспрепятственно въехать и жить на своей жилплощади. Мы пожелали супругам здоровья и долгих лет жизни и занесли это дело в копилку удачно урегулированных с помощью нашей адвокатской канцелярии непростых дел.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ