Как говорит русская пословица: «Поспешишь — людей насмешишь». Но вызвать смех у людей — это не самое обидное. Обидно, когда эта поспешность «бьёт» по собственному карману.
Для того чтобы вести своё собственное дело, нужно помещение. К примеру, вы хотите открыть свой собственный ресторан, бар или детский сад. Помещение для этих целей не обязательно покупать — его можно взять в долгосрочную аренду. Главное условие — чтобы это помещение отвечало тем требованиям, для которых оно будет предназначено. После того как вы остановили свой выбор на конкретном помещении, необходимо заключить договор аренды. Перед его заключением следует установить правоспособность арендодателя, то есть его право сдавать это конкретное помещение в аренду. В договоре должны быть согласованы все существенные условия, предусмотренные законодательством: обязанность арендодателя предоставить помещение в состоянии, соответствующем условиям договора; срок аренды; размер и сроки уплаты арендной платы; условия, при которых начинается действие договора; условия расторжения договора и т.д.
Договор под условием: разрешение ведомства
К нам в адвокатскую канцелярию обратилась женщина — назовём её Наталья. Она хотела открыть в Берлине детский сад и для этой цели ей необходимо было арендовать помещение. Осмотрев несколько помещений, она остановила свой выбор на одном, которое, на её взгляд, отвечало всем необходимым требованиям. Представитель фирмы, сдававшей это помещение в аренду, заверил её, что оно как раз предназначено под детское дошкольное учреждение и соответствует всем необходимым нормам, однако ей необходимо получить разрешение соответствующего ведомства. Между сторонами был заключён договор аренды нежилого помещения.
Условия договора
Договор был заключён с 01.11.2013 сроком на 10 лет. На получение разрешения ведомства на открытие детского сада в договоре отводился 1 месяц. Если ведомство не даёт согласия, договор считается не вступившим в силу, но арендатор обязан выплатить фирме неустойку в размере 2000 евро (§ 533 и след. BGB). Кроме того, от лица фирмы действовал маклер, и арендатор обязан оплатить его услуги (Provision) в размере 4832 евро — но только после вступления договора в силу, то есть после получения официального разрешения ведомства.
Со слов клиентки, она подала соответствующее ходатайство и документы в ведомство и, не дожидаясь ответа, перевела маклеру 4832 евро — она была уверена в положительном ответе, так как представитель фирмы и сам маклер уверили её в этом. Деньги она перевела 04.11.2013. Через пару недель она получила заключение ведомства, отказавшего ей в выдаче разрешения на открытие детского сада в этом помещении. Она обратилась к маклеру с устным требованием вернуть уплаченную комиссию — маклер выразил понимание, обещал непременно вернуть деньги, но дальше обещания дело не пошло.
Комиссия маклера полагается только после вступления договора в силу
Наталья прождала несколько месяцев, периодически напоминая о себе, но так ничего и не получила, и решила обратиться за помощью к адвокату. Адвокат разъяснил клиентке, что маклер имеет право требовать оплату за предоставленные услуги только после того, как заключённый между сторонами договор вступит в силу — эта норма урегулирована § 652 Гражданского уложения Германии (BGB) и была прямо записана в договоре. Между сторонами было установлено, что договор вступает в силу после получения арендатором разрешения от ведомства на открытие детского сада. Ведомство разрешения не дало, следовательно, договор в силу не вступил. В этом случае, как предусмотрено в договоре, Наталья должна была выплатить фирме неустойку в размере 2000 евро, но не была обязана ничего платить маклеру. Она поступила опрометчиво, оплатив услуги маклера раньше времени, — но адвокат заверил, что поможет вернуть деньги.
Адвокат подготовил и направил в адрес фирмы-арендодателя письмо-требование о возврате денег, полученных маклером, который действовал от её имени, сославшись на нормы BGB, которые предусматривают, что маклер имеет право требовать оплаты своих услуг после того, как договор аренды, заключённый при его посредничестве, вступит в действие, и если он сможет представить доказательства, что заключение договора произошло благодаря непосредственно его действиям. Если же договор предусматривает вступление в действие в будущем в зависимости от указанного условия, маклер может требовать оплату только после реализации этого условия — в данном случае получения разрешения на открытие детского сада. Поскольку условие выполнено не было, договор в силу не вступил, а значит, деньги маклер получил незаконно. Адвокат потребовал вернуть всю сумму в течение двух недель.
Итог переговоров
В ответ фирма указала, что её вины нет — клиентка сама перечислила деньги, не дождавшись вступления договора в силу. Адвокат настаивал на своих требованиях, указав, что в противном случае канцелярия обратится в суд. Тогда фирма сослалась на условие договора о неустойке в 2000 евро при невступлении договора в силу и предложила сделать перерасчёт — вернуть уплаченную сумму за услуги маклера за вычетом этой неустойки. Дождавшись, что предложение о зачёте неустойки прозвучало именно от второй стороны, адвокат согласился на такие условия.
В заключение ещё раз хочется сказать, что, собираясь предпринять такой серьёзный шаг, как ведение собственного дела, необходимо проконсультироваться у адвоката. При заключении договора — купли-продажи, аренды, поставки и т.д. — также необходимо прежде проконсультироваться у адвоката. Этим вы избавите себя от проблем в будущем и приобретёте уверенность в правильности совершаемых вами действий.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
