„Ein edler Mensch, der am häuslichen Komfort hängt, ist der Bezeichnung nicht würdig.“ — Konfuzius
Vielen unserer Leserinnen und Leser ist aus eigener Erfahrung bekannt, dass die Menschen in Deutschland dem Komfort und der Behaglichkeit des eigenen Zuhauses sehr aufmerksam begegnen. Das ist nachvollziehbar – unser Zuhause ist der Ort, an dem wir einen erheblichen Teil unseres Lebens verbringen und die Kräfte sammeln, die wir für Arbeit und Aktivität brauchen. Einerseits ist der Wohnungseigentümer der uneingeschränkte Herr seiner Wohnung und entscheidet selbst, wie er sein Zuhause für sich und seine Familie möglichst komfortabel gestaltet. Andererseits dürfen die Entscheidungen eines einzelnen Eigentümers den berechtigten Interessen der übrigen Bewohner nicht widersprechen. Das gilt auch für Gemeinschaftsflächen: die dem gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer unterliegenden Flächen am und im Haus.
Die Nebenkosten sind in Deutschland recht hoch, weshalb die Bewohner ein erhebliches Interesse daran haben, Komfort und Ordnung zu erhalten und die Bewirtschaftungskosten zu senken. Für jedes Haus wird bereits in der Bauphase ein Aufteilungsplan erstellt, der festlegt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Dieser Plan muss genehmigt und im Grundbuch eingetragen werden. Beim Kauf einer Wohnung erhält der Eigentümer einen Grundbuchauszug mit dem Wohnungsplan und der Beschreibung der Regeln zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Je nach Wohnungsgröße erhält der Eigentümer einen bestimmten Miteigentumsanteil, dessen Höhe das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung bestimmt.
Was das WEG regelt
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt vor, dass Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend eine Hausverwaltung mit der Betreuung des Objekts beauftragen. Fenster, die Außenseite von Loggien und Balkonen sowie die Fassade des Hauses stehen im Gemeinschaftseigentum — ihre Veränderung bedarf der Zustimmung.
Manche Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland mögen aus Sicht eines russischen Eigentümers übertrieben erscheinen: So unterliegt beispielsweise das Gemeinschaftseigentum einschließlich des Grundstücks der Versicherungspflicht, meist sind auch die Wohnungen versichert. Da Fenster, die Außenseite von Loggien und Balkonen sowie die Fassade nach deutschem Recht Gemeinschaftseigentum sind, ist ein uneinheitlicher Anstrich oder eine uneinheitliche Verglasung nicht zulässig, von der Straße sichtbare Blumenkästen auf allen Balkonen müssen einheitlich sein, und für die Satellitenschüssel gibt es nur eine für alle. Die Eigentümergemeinschaft regelt Verhaltensregeln und zulässige Lärmpegel. Alle Bewohner des Hauses sind verpflichtet, die Vorgaben der Eigentümergemeinschaft zu befolgen; bei beharrlicher Zuwiderhandlung kann ein Eigentümer gerichtlich zur Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gezwungen werden.
Fragen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam in der Eigentümerversammlung. Diese wird mindestens einmal jährlich, meist häufiger, von der Hausverwaltung einberufen. In der Eigentümerversammlung wählen die Eigentümer die Hausverwaltung, die mit den wesentlichen Aufgaben der Hausbetreuung sowie der Auswahl von Dienstleistern für Reinigung und Instandsetzung von Haus und Grundstück betraut wird. Der Umfang der Befugnisse der Hausverwaltung wird von den Mitgliedern der Gemeinschaft je nach Vereinbarung festgelegt: Sie können vollständig an die Hausverwaltung delegiert werden, oder die wesentlichen Entscheidungen verbleiben beim Verwaltungsbeirat, oder sämtliche Entscheidungen werden nur in der Eigentümerversammlung getroffen.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält Regeln für die Zustimmung bei baulichen Maßnahmen an im Eigentum von Bürgern stehenden Wohnungen. Leider ist es kein allzu seltener Fall, dass die Rechte anderer Wohnungseigentümer missbraucht werden. Mitunter wird die Zustimmung zu Vorschlägen anderer Eigentümer zur Verbesserung ihrer eigenen Wohnung oder der Gemeinschaftsflächen verweigert – aus Unaufmerksamkeit beim Studium des Vorschlags, mangels Fachwissen, aus persönlicher Abneigung gegenüber den Nachbarn oder sogar, weil man sich einfach der Mehrheit anschließt. In solchen Fällen geraten Eigentümer in eine ungünstige Lage, in der sie sich einer Gruppe von Gegnern gegenübersehen, die mitunter nicht bereit sind, vernünftigen Argumenten zuzuhören.
Ablehnung der Versammlung und Beauftragung der Kanzlei
In einer solchen Situation kann ein erfahrener Rechtsanwalt mit langjähriger Erfolgsbilanz bei der Lösung ähnlicher Fälle helfen. Ein solcher Fall war der einer Mandantin, nennen wir sie Viktoria, die sich unerwartet mit der harten Realität kollektiver Entscheidungsfindung in Deutschland konfrontiert sah. Viktoria hatte vor rund fünf Jahren eine Wohnung in einer bevorzugten Lage Hamburgs erworben. Später lernte sie ihren zukünftigen Ehemann Konstantin (Name geändert) kennen, der in Hamburg lebte und arbeitete, und das Paar beschloss, gemeinsam in Viktorias Wohnung zu leben.
Konstantin übernahm sämtliche Kosten und den Aufwand für Renovierung und Einrichtung der Wohnung und stieß dabei auf ein unerwartetes Problem. Das zukünftige Ehepaar wollte in der Wohnung eine hochwertige Klimaanlage einbauen lassen – ein modernes Modell mit besonders niedrigem Geräuschpegel und ohne Außengerät, das die Fassade des Gebäudes hätte beeinträchtigen können: Die Luftzirkulation sollte über zwei Lüftungsöffnungen innerhalb der Außenwand erfolgen, die außen durch dekorative Gitter verdeckt waren. Konstantin wusste, dass die Installation des Klimageräts von den übrigen Wohnungseigentümern genehmigt werden musste, und brachte die Frage über die Hausverwaltung vor die Eigentümerversammlung.
Ohne sich mit den Einzelheiten der zur Abstimmung stehenden Frage näher zu befassen, beschlossen die Eigentümer, die Genehmigung zum Einbau der Klimaanlage zu verweigern. Die Hausverwaltung ordnete auf Grundlage dieses Beschlusses umgehend den Rückbau des bereits installierten Geräts an. Die unnötigen Ausgaben ebenso wie die Unmöglichkeit, den Komfort der Wohnung an heißen Sommertagen voll zu genießen, passten selbstverständlich nicht zu den Plänen des jungen Paares. Auf Anraten in Berlin lebender Verwandter wandte sich Konstantin an unsere Kanzlei.
Der Rechtsanwalt unserer Kanzlei klärte zunächst, wann die Eigentümerversammlung stattgefunden hatte, in der der ablehnende Beschluss gefasst worden war. Wie sich herausstellte, hatte die Versammlung rund drei Monate zuvor stattgefunden, und die einmonatige Anfechtungsfrist war bereits abgelaufen. Der Rechtsanwalt erläuterte dem Mandanten jedoch zugleich, dass die Frage angesichts der Besonderheiten der gewählten Klimaanlage grundsätzlich gar nicht der Eigentümerversammlung hätte vorgelegt werden müssen – aus drei Gründen.
Drei Argumente des Rechtsanwalts
Erstens beschränkte sich die Veränderung der Fassade auf eine kleine, mit einem dekorativen Gitter verdeckte Öffnung in der Außenwand – dies als Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes zu werten, wäre kaum vertretbar gewesen.
Zweitens wurde eines der modernsten Klimageräte gewählt, das durch einen besonders niedrigen Geräuschpegel gekennzeichnet ist und sämtlichen gesetzlichen Umweltanforderungen entspricht.
Drittens könne nach der einschlägigen Rechtsprechung bei solchen Veränderungen unter Umständen nicht die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich sein, sondern nur die der unmittelbar betroffenen Nachbarn – diese waren jedoch bei der Versammlung nicht anwesend und hatten an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt.
Der Rechtsanwalt unserer Kanzlei wandte sich an die unmittelbaren Nachbarn Konstantins, legte ihnen sämtliche technischen Unterlagen zum Klimagerät sowie Fotos des die Öffnung in der Außenwand verdeckenden Lüftungsgitters vor und bat um schriftliche Zustimmung zum Einbau der Klimaanlage in der Wohnung des jungen Paares. Nachdem er die Zustimmung sämtlicher angrenzender Wohnungen erhalten hatte, bereitete der Rechtsanwalt ein begründetes Schreiben an die Hausverwaltung vor, in dem er darlegte, dass diese Frage der Eigentümerversammlung gar nicht hätte vorgelegt werden müssen. Dem Schreiben waren die eingeholten Zustimmungen der Nachbarn Konstantins und Viktorias beigefügt.
Die Hausverwaltung akzeptierte die im Schreiben des Rechtsanwalts dargelegten Argumente und hob ihre ursprüngliche Aufforderung zum Rückbau des Klimageräts und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Fassade auf. Das junge Paar war mit der professionellen Arbeit des Rechtsanwalts sehr zufrieden, die es ihm nach Überwindung aller Widrigkeiten ermöglichte, den Komfort seines liebevoll eingerichteten Zuhauses in vollem Umfang zu genießen.
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