В НАШЕЙ ЖИЗНИ НЕИЗБЕЖНЫ ТОЛЬКО ДВЕ ВЕЩИ:
НАЛОГИ И СМЕРТЬ
(налогообложение в России)
У многих наших читателей, приехавших в Германию из России на постоянное место жительство, осталась в России недвижимость: у кого дом, у кого квартира, у кого кусок земли с садовым домиком. Вроде бы есть не просит и пусть будет. Опять же, выражение «есть не просит» не совсем точное – есть-то оно просит, в том смысле, что имеешь на территории России недвижимость – плати за неё налог.
Но тема нашей сегодняшней статьи не взыскание долгов по налогам в России, а то положение, в которое попадают наши соотечественники, проживающие в Германии, решив продать принадлежащую им на праве собственности недвижимость, оставшуюся в России.
В. записался на приём в нашу адвокатскую канцелярию, сказав по телефону, что у него квартирный вопрос в России. На беседе с адвокатом, выяснилось, что вопрос не столько «квартирный», сколько «налоговый»: В. имел в России в личной собственности квартиру, которую он пару лет назад продал. Квартиру продал, переход права собственности на покупателя зарегистрировал, деньги получил и вернулся в Германию. К нам он пришёл с вопросом, могут ли у него возникнуть проблемы, если он снова решит посетить Россию.
Надо сказать, что опасения его небезосновательны. Сегодня политика взыскания с должников налогов в России проводится целенаправленно и мер, применяемых к должникам, достаточно много. Одна из них – начисление пени – не уплатил налог своевременно – он неумолимо начинает расти. Другие меры – от простого запрета на выезд из России до принудительного изъятия имущества по решению суда и даже до уголовной ответственности.
Какие налоги должен заплатить продавец при продаже квартиры в России?
Согласно российскому законодательству при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы, превышающей 1 млн. рублей. Но указанное положение распространяется не на всех, а только на тех продавцов, которые владеют квартирой менее трёх лет. Если же с момента, когда было зарегистрировано право собственности на квартиру, прошло более трёх лет, продавец от уплаты налога освобождается полностью. И опять же, это положение распространяется не на всех продавцов, а только на тех, кто постоянно проживает в России, т.е. является плательщиком налогов – её налоговым резидентом. Те же граждане, которые не являются резидентами России, т.е. проживают постоянно за её пределами, прав на льготы не имеют и при продаже своей недвижимости должны заплатить российскому государству налог в размере 30% от стоимости квартиры. Заметим, 30% не от той стоимости, которую определит БТИ, а от той стоимости, за которую квартира продана. После регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении управления федеральной регистрационной службы, Вы обязаны (заметьте – не должны) подать декларацию в налоговые органы по месту нахождения имущества и уплатить налог.
Согласны – это очень болезненно, продав свою собственность, к примеру, за 1 миллион, 330 тысяч отдать чужому дяде. Но таков закон, и нам с вами его не изменить. В Налоговом кодексе РФ указано, что резидентами являются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Если же вы на территории РФ находитесь менее 183 дней в календарном году, налоговым резидентом вы не являетесь и прав на налоговые льготы не имеете.
Какова же ответственность за непредставление налоговой декларации и неуплату налога? Непредставление декларации – налоговое правонарушение хоть в России, хоть в Германии. В России такое правонарушение влечёт взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащего уплате, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для подачи декларации (до 30 апреля года, следующего за годом, в котором квартира продана). Непредставление же декларации более чем на 180 дней повлечёт взыскание штрафа в размере 30% суммы налога плюс 10% налога, подлежащего уплате. Ну и, конечно же, сам налог.
Однако мы не ставим своей целью напугать наших читателей, наша цель - дать вам полезную информацию и помочь найти выход из возникшей ситуации.
Есть ли способы «уйти» от уплаты налога при продаже недвижимости? Каждый по- своему пытается решить эту проблему: кто-то указывает сумму в договоре купли продажи меньше миллиона, кто-то свои квартиры дарит, кто-то «изобретает» что-то не совсем легальное. О нелегальных способах мы говорить не будем – их название говорит само за себя. А вот на первых двух остановимся. Первый вариант – занижение фактической суммы в договоре купли-продажи может быть уместен, если вы имеете возможность находиться на территории России более 183 дней в календарном году. Если же нет, эта «уловка» вам не поможет. Второй вариант – договор дарения – наиболее приемлем и вполне легален. Но хотим вас предостеречь, что и здесь для нерезидента скрыты «подводные камни»: есть опасность, что тот, кому вы квартиру подарили, может заявить о недействительности договора дарения с целью прикрыть им действительную сделку. В этом случае суд признает договор дарения недействительным, и вы приобретёте себе дополнительную головную боль. Второй момент – при дарении квартиры от налогообложения освобождаются только близкие родственники – родители, дети, бабушки и дедушки, внуки. И третье – воспользоваться льготами при продаже вашей квартиры одариваемый сможет только по истечении трёх лет с момента приобретения им права собственности на подаренную квартиру. Если он станет продавать квартиру до истечения трёх лет, он должен будет заплатить налог в размере 13%. Конечно, 13% не 30%, но всё же...
Но вернёмся к нашему клиенту В.. Могут ли в будущем у него возникнуть проблемы из-за того, что он, продав квартиру в России, не уплатил налог? Могут, и даже очень большие. Одна из них – при его очередной поездке в Россию его могут не выпустить из страны, заставив заплатить свой долг перед российским государством, плюс штраф в размере 20%, если сумеет доказать, что неуплата налога произошла по оплошности, и 40%, если факт оплошности им доказан не будет и его действия будут квалифицированы, как умышленные. Это выльется для него в довольно круглую сумму, а при отказе рассчитаться по долгам он даже может угодить в тюрьму. Вторая проблема может возникнуть при обмене российского паспорта в консульском учреждении России здесь, в Германии, когда потребуется проверка (а она потребуется) личных данных заявителя на наличие обстоятельств, препятствующих выдаче паспорта. Наличие значительных задолженностей перед российским бюджетом может послужить как раз таким препятствием.
Здесь и вспомнится российский лозунг, многим из нас знакомый с детства: «Уплати налоги и спи спокойно!». Кстати, если у вас имеются в России крупные долги по уплате налогов, не спасёт вас поездка в Россию по немецкому загранпаспорту, как иностранца – согласно российскому законодательству иностранцы в России не только имеют равные с её гражданами права, но и несут такие же обязанности. Налогов это касается в первую очередь. Надеяться на то, что про вас забудут или не заметят, просто не рекомендуем – после регистрации перехода права собственности с одного владельца на другого в отделении УФРС России, сведения передаются в налоговый орган.
Чем можем вам помочь мы? Мы можем составить вам договор дарения на русском языке, договориться о встрече у нотариуса, который удостоверит ваши подписи в договоре, написанном на русском языке, поставить печать «Апостиль» на документе и обеспечить перевод нотариального удостоверения и печати «Апостиль» у присяжного переводчика.
Если из двух зол можно выбирать, это уже не плохо. Выбор за вами, а мы всегда готовы вам помочь.
