Адвокаты и юристы в Германии

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС или «подводные камни» в приобретении квартиры в Германии

Квартирный вопрос – выражение, с легкой руки Михаила Булгакова, ставшее описательным для целого класса явлений, портит не только тех, кому не хватает жилплощади, и он вынужден стесняться присутствием тех, чье присутствие для него неприятно, но и тех, кто торгует пустующими жилыми метрами. У первых обиды, у вторых гешефт. И на что только не пойдешь, чтобы отомстить обидчику или чтобы, как говорят русские, срубить "бабла". Для тех, кто не принадлежит к вышеописанным группам, за лучшее будет держаться от них на расстоянии вытянутой руки.

Купи-продай

Сергей многолет живет в Берлине. Успешно ведет бизнес, и, что называется, может себе позволить не только диван и телевизор, но и жить с ребенком раздельно. Сын Сергея окончил бакалавриат и поступил в магистратуру. Пора ему начать жить своей жизнью. Есть такой анекдот,

- Алло, мама, я еду домой. Что купить?

- Купи себе квартиру и живи отдельно!

Вот примерно такая ситуация, только с тем отличием, что квартиру ребенку решил купить папа. Решил и обратился к маклеру. Положительной особенностью работы с маклерами является то, что потенциальный покупатель «не заморачивается» на поиски объекта недвижимости, не тратит время и нервы, а поручает соответствующему специалисту (маклеру) «закрыть» все вопросы вышеуказанные и подготовить «почву» к процедуре подписания договора купли-продажи. Но есть и подводные камни.

В общих чертах рынок услуг по сделкам с недвижимостью можно разделить на две группы:

1) Риелторы (маклера), работающие с определенными застройщиками, или имеющие собственную недвижимость. Здесь клиенту предложат только некоторое количество вариантов, расскажут о преимуществах и промолчат о недостатках объектов. Никто особо не будет вдаваться в особенности желаний клиента: хочешь – бери, не хочешь – не бери, завтра будет дороже.

2) А во второй группе находятся те, кого кормят ноги. Их задача найти покупателю подходящий вариант. Поэтому, эти люди всегда стройны, всегда бегло смотрят по сторонам: нет ли какого предложения. Но особенность этого сорта риелторов состоит в том, что свой гонорар он получит только по совершении сделки, т.е. в случае подписания договора купли-продажи. После получения своей «комиссии», данным лицам, как правило, особо неинтересны дальнейшие проблемы Покупателя, с которыми последний может (и зачастую – сталкивается) столкнуться в процедуре оформления в собственность, приобретенного жилья.

Наш клиент, видимо исчерпал свой лимит времени и ему был предложен «самый замечательный» вариант. Была только одна проблема - небольшой довесок к квартире в виде арендаторов. Маклер заверил нашего клиента, что это не проблема, что после завершения сделки купли-продажи жильцы обязаны съехать (слукавил шельма…). Но что-то в этом сценарии Сергею показалось подозрительным, и он пришел на консультацию в нашу адвокатскую канцелярию.

Все не так просто

Если вы приобрели квартиру, в которой проживают арендаторы, то вполне прогнозируемы некоторые проблемы. Германия – страна арендаторов, и их права часто приоритетнее прав владельцев. Разумеется, если квартира приобретена для собственного проживания или проживания ближайших родственников, то есть законные основания освободить недвижимость от арендаторов. Но! Если договор бессрочный и жильцы занимают уже длительное время квартиру или дом, не важно, то, во-первых, понадобится почти год, положенный жильцами по закону для поиска другой квартиры, а во-вторых, если это люди с инвалидностью или снимают эту жилплощадь, к примеру, тридцать лет, то суд вполне может попросить собственника квартиры дождаться, условно, смерти арендаторов.

Чтобы выяснить ситуацию, адвокат нашей канцелярии попросил у арендаторов копию договора аренды. После анализа договора, законодательной базы, существующих прецедентов - маклер Сергея остался без гонорара. Заключение, данное нашим адвокатом позволяло сделать вывод, что маклер более заинтересован в скорейшем получении гонорара (комиссии), а не в соблюдении всех аспектов сделки в интересах клиента. Кстати, это то, что отличает маклера от адвоката, который всегда действует в интересах клиента. Так же адвокат рекомендовал Сергею попробовать приобрести недвижимость через аукцион, что часто бывает значительно дешевле, чем через агентства недвижимости.

Кто даст больше?

По данным статистики в Германии все больше людей оказываются на улице. И причиной тому потребительская жадность. Хочется, дом, машину, самолет. Банки дают кредиты. Но берешь чужие деньги, а отдавать придется свои. И их часто оказывается недостаточно. И… районные суды Германии проводят Аукционы по принудительной продаже недвижимости (Zwangsversteigerung) должников.

Зато покупателям хорошо. На Аукционе можно удачно купить недвижимость, её цена может быть до 70% ниже, чем на рынке жилья. При покупке недвижимости на Аукционе не нужно оплачивать нотариальные и маклерские услуги. Для участия в Аукционе суд может потребовать внести на его счёт 10% от цены объекта в качестве гарантии. Эта сумма должна быть переведена до начала Аукциона и будет учтена при покупке или возвращена обратно, если покупатель не совершил сделку. Перечень всех объектов, выставленных на Аукцион имеется в суде, там же можно посмотреть и документы по интересующему объекту. Документы включают в себя заключение о техническом состоянии объекта и его стоимости на рынке.

Продажу недвижимости на Аукционе в Германии осуществляет должностное лицо суда (Rechtspfleger), который оглашает выписку из книги регистрации собственников (Grundbuch), требования кредиторов и указывает минимальную стоимость предмета торгов, после чего участники могут делать свои ставки. И если повезет, то квартиру, на которую планировалось потратить семьдесят тысяч евро со схожими параметрами можно купить за сорок, как это и сделал Сергей, воспользовавшись нашим советом. После покупки квартиры он позвонил адвокату со словами благодарности за совет. А спустя месяц пришел снова в нашу канцелярию, но уже с проблемой. Управляющая компания выставила ему счет в размере пяти тысяч евро, в счет погашения долга перед компанией предыдущего владельца.

К сожалению не все юристы имеют высокую квалификацию или же не ведут дела добросовестно. В данном случае, на лицо был факт безграмотности юриста управляющей компании или надежда получить деньги, что называется, «на дурочка».

Все собственники жилья обязаны вносить определенную сумму на счет дома. Эти деньги идут на цели, связанные с текущим ремонтом дома. В случае же капитальных вложений, собственники вносят дополнительные деньги. Так вот бывший владелец квартиры, которую приобрел Сергей, задолжал не только по кредитам, но и управляющей компании. Но в этом случае управляющая компания должна была заявить свои требования до проведения аукциона, и их интересы были бы учтены по итогам продажи объекта недвижимости. Но, по какой-то причине, этого сделано не было. Адвокат нашей канцелярии составил возражение, где указал, что Сергей не является наследником, а приобрел недвижимость через аукцион. Следовательно, все долговые обязательства предыдущего владельца его не касаются.

Так с помощью адвокатов нашей канцелярии были решены все проблемы, связанные с приобретением недвижимости нашим клиентом. И, кстати, Сергей принял решение добровольно внести две тысячи евро в общий котел собственников квартир, прокомментировав решение словами: «Нужно дружить». К тому же, благодаря консультации нашего адвоката, на покупке он сэкономил значительные средства.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ